Prima della riforma del condominio il legislatore si era limitato ad indicare per quali materie usufruttuario e nudo proprietario potessero esercitare il diritto di voto chiarendo, ma in modo implicito, che per gli stessi argomenti dovesse essere convocato all’assemblea l’un soggetto piuttosto che l’altro.
Nessuna indicazione sulle spese e sulla relativa imputazione a carico di ciascuno dei due soggetti.
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Usufruttuario in condominio: ripartizione spese
Dopo la cosiddetta riforma del condominio la situazione è la seguente: l’usufruttuario e il nudo proprietario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale (articolo 67 disp. att. c.c., comma 8), cosicché l’amministratore può esigere gli oneri condominiali da entrambi. Quindi la solidarietà impegna l’usufruttuario anche per quelle voci di spesa la cui approvazione è rimessa al nudo proprietario.
Il comma 6 dell’articolo 67 disp. att. c.c. ha consentito al titolare del diritto reale di godimento, tramite il proprio voto in assemblea, di avvalersi del diritto di sostituirsi al nudo proprietario nell’esecuzione di quelle opere a questo spettanti ma dallo stesso rifiutate o, comunque, eseguite in ritardo.
In ogni caso nel rapporto interno tra l’uno e l’altro, invece, il titolare dell’usufrutto risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione le disposizioni dettate dagli articoli 1004 e 1005 c.c.
Usufruttuario e azione per il risarcimento danni da infiltrazioni: una vicenda recente
L’usufruttuario di un’unità immobiliare in condominio lamentava la presenza di infiltrazioni nei locali di sua proprietà, provenienti dal terrazzo soprastante, di proprietà esclusiva di altro condomino, causate dallo scollamento avvenuto tra il pozzetto di raccolta e il pluviale, nonché dal pluviale/fecale condominiale e dalla assenza di zoccolatura protettiva.
Il danneggiato citava in giudizio il proprietario del terrazzo e l’ente condominiale per richiedere la condanna al risarcimento dei danni a carico dei convenuti. Quest’ultimi però eccepivano il difetto di legittimazione processuale attiva in quanto l’attore era un mero usufruttuario dell’immobile danneggiato. Perciò domandavano dichiararsi il difetto di legittimazione attiva e in subordine, nel merito, chiedevano il rigetto della domanda. In sostanza il proprietario del terrazzo e il condominio ritenevano che la legittimazione attiva non spettasse all’usufruttuario, ma al nudo proprietario.
Il Tribunale ha ricordato che non v’è alcuna ragione per negare all’usufruttuario un’autonoma legittimazione ad agire, ai sensi dell’art. 2043 c.c., per il risarcimento del danno causato da un terzo al bene oggetto del suo diritto, e quindi, direttamente o indirettamente, al suo diritto di godimento, e ciò perché, se l’usufruttuario ha il diritto di godere della cosa (art. 981 c.c.) nella sua integrità, non vi è ragione di negargli il diritto ad agire anche con la generale azione aquiliana, contro chiunque, attentando all’integrità del bene, provochi l’ingiustificata lesione del suo godimento (Trib. Avellino 16 settembre 2024 n. 1586).
Usufruttuario e danni da infiltrazioni a terzi
È custode colui che ha l’effettivo potere materiale sulla cosa. L’art. 2051 c.c., nel qualificare responsabile chi ha in custodia la cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione della responsabilità che prescinde da qualunque connotato di colpa, sicché incombe al danneggiato allegare, dandone la prova, il rapporto causale tra la cosa e l’evento dannoso, indipendentemente dalla pericolosità o meno o dalle caratteristiche intrinseche della prima.
La responsabilità del custode, per i danni causati dalla cosa che è in sua custodia, è esclusa solo quando questi dimostri il “caso fortuito“, da intendersi come evento che non poteva essere in alcun modo previsto o, se prevedibile, non poteva essere prevenuto.
La responsabilità cagionata da cose in custodia ricade sul soggetto che abbia il pieno controllo della cosa, con la conseguenza che, ove la res sia nel possesso di un usufruttuario, questi ne risponde quale titolare della custodia (Cass. civ., sez. III, 05/07/2004, n. 12280; Cass. civ., sez. I, 01/03/1995, n. 2301). Questa conclusione discende dalla circostanza che il presupposto della responsabilità invocata risiede nella normale condizione di “potere sulla cosa”, che – in quanto riflesso di una situazione giuridicamente rilevante rispetto alla res – sia tale da rendere attuale e diretto l’anzidetto potere attraverso una signoria di fatto sulla cosa di cui si abbia la disponibilità materiale, sicché essa postula la qualità di proprietario della cosa che ha dato luogo all’evento lesivo che ne abbia l’effettivo godimento o, comunque, di soggetto terzo tenuto per legge a provvedere alla sua manutenzione ordinaria e straordinaria (Cass. civ., sez. III, 02/12/2021, n. 38089).
