L’agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 78/E del 15 dicembre 2020, ha negato a un contribuente, unico proprietario di un edificio plurifamiliare, la possibilità di accedere al Superbonus 110%.
La motivazione per aver negato la possibilità di accedere al superbonus, risiede nel fatto che il proprietario delle unità abitative non è ne residente ne condomino nel complesso.
Vediamo in dettaglio la vicenda.
Superbonus, unico proprietario di un condominio? Niente detrazione
L’istante che ha posto il quesito all’Agenzie delle Entrate, dichiara di essere residente all’estero, ma rappresenta di essere:
– pieno proprietario di una unità abitativa;
– nudo proprietario di altre due unità abitative di cui una adibita a magazzino.
Tutte le unità vanno a formare un edificio plurifamiliare su cui l’istante intende effettuare interventi di ristrutturazione, incluso il rifacimento completo della struttura (parte comune a tutte le unità immobiliari), con adeguato isolamento termico e miglioramento strutturale antisismico.
A questo proposito, il contribuente chiede se per le spese che andrà a sostenere potrà usufruire della detrazione del Superbonus 110% (articolo 119 del decreto legge n. 34 del 19 maggio 2020, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77).
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Il parere del contribuente
Stando all’interpretazione dell’istante, egli ritiene di poter accedere alla detrazione in quanto proprietario di diritti reali diversi a carico di soggetti diversi per le varie unità immobiliari.
Questo sarebbe sufficiente a determinare la fruibilità del Superbonus facendo capo a sé stesso, essendo in qualità di:
– pieno proprietario della prima unità;
– nudo proprietà delle unità 2 e 3, in questo caso viene fatto capo all’usufruttuario.
Per tutti i motivi suddetti, l’istante ritiene di poter accedere alla detrazione senza essere soggetto alla limitazione prevista nella circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020.
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Il responso dell’Agenzie delle Entrate
Nella risoluzione, l’AdE nega la possibilità al contribuente di accedere alla detrazione.
Pur rispettando tutti i requisiti necessari per accedere alla detrazione, gli interventi non sono sufficienti a garantirne il beneficio da parte dell’istante, in quanto la sua situazione soggettiva non lo permette.
L’impossibilità di accedere è stata determinata proprio dalla circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 citata dallo stesso contribuente.
Se è vero che alla detrazione possono accedere tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati, è vero allo stesso modo che sono ammessi all’agevolazione gli interventi da effettuati dai condomìni sulle parti comuni.
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A questo proposito, nella circolare sopracitata, viene espressamente dichiarato che: “non spetta il superbonus per interventi effettuati su parti comuni a più immobili, i quali, seppur distintamente accatastati appartengono ad un unico proprietario. Inoltre si include nella qualifica di proprietario anche il nudo proprietario”.
Ricordando che con l’espressione “condòmini” si intende più soggetti diversi che possiedono le singole unità immobiliari e che anche il direttore AdE, davanti alla Commissione Parlamentare per l’Anagrafe tributaria aveva dichiarato che: il superbonus spetta a più proprietari che concedono in locazione più unità immobiliari ad un unico inquilino, ma non spetta, all’unico proprietario che concede in locazione a più locatari le proprie unità immobiliari.
Possiamo ben determinare l’impossibilità per il contribuente di effettuare gli interventi beneficiando della detrazione al 110%.
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In fine, è doveroso precisare che pur non potendo beneficiare del Superbonus, l’istante, potrà comunque accedere a tutte le detrazioni riguardanti Sismabonus, recupero del patrimonio edilizio e risparmio energetico già vigenti prima dell’introduzione del Superbonus 110%.
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