L’occhio del Fisco sulle case ristrutturate da Superbonus anche sul fronte delle rendite catastali. Con la Manovra arriva infatti la possibilità per l’Agenzia delle entrate di effettuare controlli mirati per verificare se è stata richiesta la variazione della rendita quando gli interventi effettuati con la maxi agevolazioni hanno comportato un aumento del valore dell’immobile.
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Di fatto una stangata sull’IMU quando si tratta di seconde case.
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Quando va fatta la variazione
La variazione della rendita catastale dell’immobile va presentata obbligatoriamente entro 30 giorni dal termine dei lavori quando la tipologia di interventi realizzati comporta di fatto un incremento del valore dell’immobile. In caso di inadempimento l’Agenzia del Territorio applicherà una sanzione. Di fatto sono casi che rendono necessaria la variazione DOCFA:
- riqualificazione di immobili collabenti;
- accorpamento di unità immobiliari;
- ampliamento con realizzazione di nuova cubatura o con recupero del sottotetto;
- realizzazione di nuovi servizi;
- installazione di un ascensore.
E nel caso di Superbonus a questa lista si aggiunge la realizzazione dei lavori che hanno impatto sulla classe energetica, dato che migliorano le caratteristiche termiche dell’edificio, come pure i lavori di consolidamento.
In caso di recupero di immobili collabenti, in particolare, a fine lavori si passa da un immobile senza rendita ad immobile per uso abitativo che probabilmente si troverà in categoria A/2. Aumenti anche per le rendite delle villette, anche senza salto di classe, mentre possono passare di categoria anche tutti gli immobili funzionalmente autonomi in precedenza qualificati come immobili di tipo economico, che a fronte della realizzazione di nuovi impianti e miglioramento delle caratteristiche termiche posso passare in A/2. E necessariamente va rivista la rendita degli appartamenti in condomini nei quali, oltre alla riqualificazione dal punto energetico, sono stati inseriti gli ascensori come interventi trainati.
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I controlli delle Entrate
Per tutti gli immobili riqualificati con il Superbonus, oltre 430 mila secondo gli ultimi dati dell’Enea, scatteranno dunque i controlli a tappeto grazie alla possibilità per le Entrate di incrociare i dati del Catasto con quelli delle comunicazioni inviate all’Enea. Le novità sono contenute nell’art. 11 dell’ultima bozza disponibile della legge di Bilancio, dal titolo “Misure in materia di variazione dello stato dei beni”.
Il testo prevede che l’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di Superbonus verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di variazione catastale anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.
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L’invito a mettersi in regola
Non ci sarà però nessuna sanzione immediata per chi ha “dimenticato” di presentare la comunicazione. Lo stesso testo di legge, infatti, prevede che nei casi oggetto di verifica per i quali non risulti presentata la dichiarazione, l’Agenzia delle entrate può inviare al contribuente apposita comunicazione, ossia l’invito a mettersi in regola spontaneamente.
L’obiettivo, infatti, non è tanto quello immediato di fare cassa con le sanzioni, quanto piuttosto assicurare ai Comuni un maggior gettito IMU e alle casse dello Stato nuove entrate in caso di compravendite.
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I riflessi sull’IMU e sulle compravendite
La revisione della rendita catastale, infatti, innanzitutto si farà sentire sull’IMU. Quando si tratta di seconde case potrà arrivare una vera e propria stangata. Ma saranno interessate anche le compravendite non soggette ad IVA dal momento che la rendita catastale costituisce la base per il calcolo dell’imposta di registro.
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Lisa De Simone,
Esperta in materia legislativa, si occupa di disposizioni normative e di giurisprudenza di interesse per il cittadino. Collabora da anni con Maggioli Editore, curando alcune rubriche on line di informazione quotidiana con particolare attenzione alle sentenze della Corte di Cassazione in materia fiscale e condominiale.
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