Sono mesi che si parla di Superbonus, ma ancora ci sono molti dubbi “interpretativi”: data la complessità del tema e la casistica così ampia degli immobili italiani, è comprensibile. Occorre infatti fare riferimento alle caratteristiche dell’edificio per capire se sia possibile o meno ristrutturare casa (quasi) a costo zero.
Cosa succede se l’edificio ha più unita ma unico proprietario? E nel caso di comproprietà, ad esempio se ci sono più eredi? Per non parlare degli immobili vincolati, perché all’interno di un borgo storico o di un parco nazionale: godono anch’essi della maxi detrazione? Cerchiamo di analizzare caso per caso considerando i limiti di spesa ammessi. Questo perché una volta capito se si può ottenere l’agevolazione, bisogna valutare quali interventi eseguire.
Superbonus 110%, lista dei limiti di spesa edificio per edificio
Con l’introduzione del Sismabonus sono stati previsti per gli interventi trainanti limiti di spesa differenziati in base al numero di immobili che fanno parte dell’edifico. Superbonus solo per gli edifici ad uso residenziale per la maggior parte della superficie. Agevolazioni “ristrette” per i proprietari unici di immobili con più unità singolarmente accatastate.
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Edifici in maggioranza ad uso residenziale
Per quel che riguarda per prima cosa gli interventi di coibentazione, i limiti di spesa previsti dalla lettera a) del comma1 dell’art. 119 sono i seguenti:
– 50 mila euro per gli immobili unifamiliari e le unità funzionalmente indipendenti;
– 40 mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
– 30 mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.
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Per la sostituzione di impianti di riscaldamento, la lettera b) prevede invece i seguenti tetti di spesa:
– 30 mila euro per gli immobili unifamiliari e le villette a schiera;
– 20 mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio fino a otto unità immobiliari;
– 15 mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oltre le otto unità immobiliari.
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Parti comuni, immobile non residenziale e pertinenze: le eccezioni
Attenzione, però: come chiarito dalla circolare 24 di Entrate dell’8 agosto 2020, per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. In questo caso qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni.
Invece se la percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.
Se la detrazione è ammessa, questa spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine).
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Immobili unifamiliari e unità indipendenti
Il Superbonus come risulta dalla lista degli interventi, è destinato:
– ai condomini;
– agli edifici unifamiliari;
– alle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti.
Le definizioni di queste ultime tipologie di immobili sono espressamente individuate dal decreto Requisiti tecnici (>> Lo spieghiamo qui:Ecobonus 110% per il singolo appartamento condominiale).
Specifiche dalla circolare 24
La circolare dell’Agenzia precisa a questo proposito che le unità immobiliari interessate vanno dunque individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito dell’«indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
Pertanto “l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto)”.
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Quindi in base alle indicazioni dell’Agenzia il Superbonus è applicabile:
– alle villette a schiera in quanto dotate di ingresso autonomo dall’esterno e di norma unifamiliari;
– alle ville bi o trifamiliari purché ciascun appartamento sia dotato di un accesso dall’esterno del tutto indipendente dagli altri.
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