L’art. 1127 del codice civile stabilisce che il proprietario dell’ultimo piano, o del lastrico solare dell’edificio condominiale, possa realizzarvi al di sopra nuove costruzioni, purché le condizioni statiche dell’edificio lo consentano e non risulti vietato dal titolo. Allo stesso tempo la sopraelevazione non deve recare pregiudizio all’aspetto architettonico del fabbricato, né diminuire notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
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Analizziamo in che modo procedere con la stima dell’indennità di sopraelevazione, in questo articolo estratto dal volume Estimo legale di Massimo Moncelli, edito da Maggioli Editore.
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Trasformazione da soffitta in mansarda abitabile equiparata ad una soprelevazione
La giurisprudenza ritiene che sia equiparata alla sopraelevazione anche l’attività di trasformazione di singole parti del condominio, che vadano ad incidere sul diverso godimento dei singoli condomini. Ad esempio, la trasformazione di una soffitta in mansarda abitabile, pur non essendo tecnicamente una sopraelevazione, soggiace alle stesse regole di natura indennizzatoria previste dal codice, per il quale chi effettua la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo dalla quota a lui spettante.
Oltre all’indennità, nel caso di lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini abbiano il diritto di usare, dovrà procedere alla ricostruzione dello stesso.
L’indennizzo è giustificato dal fatto che il soggetto beneficiario della sopraelevazione si trova ad accrescere i propri diritti sulle parti comuni. Per tale motivo, una volta realizzato, si rende necessario procedere anche all’adeguamento delle tabelle millesimali.
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Aspetti giuridici relativi all’indennità di sopraelevazione
Le modalità per la stima dell’indennità di sopraelevazione sono dettate dal comma 4 dell’art. 1127 c.c. e dalla sentenza delle sez. un. della Cassazione n. 16794 del 30 luglio 2007 per la quale l’indennizzo, previsto e regolato dal codice, trova la sua giustificazione nella partecipazione alla comunione del suolo sul quale sorge l’edificio condominiale, per una quota maggiore di quella che aveva prima della sopraelevazione, da parte di chi eleva nuovi piani e nuove fabbriche, e nella corrispondente diminuzione delle quote degli altri partecipanti alla comunione.
Di conseguenza, il legislatore, nell’attribuire il diritto di sopraelevazione al primo, non poteva non riconoscere il diritto alla proporzionale corresponsione d’un’indennità, idonea a compensarli della diminuzione patrimoniale loro imposta.
Seguendo tale ragionamento i giudici della Cassazione hanno ritenuto che qualsiasi costruzione oltre l’ultimo piano dell’edificio realizzi, in ogni caso, un nuovo piano od una nuova fabbrica, indipendentemente dal rapporto con la precedente altezza dell’edificio stesso.
In sostanza il diritto all’indennità si matura in ogni ipotesi d’incremento della superficie e volumetria, indipendentemente dal fatto che dipenda o meno dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato.
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La stima dell’indennità di sopraelevazione
La stima dell’indennità di sopraelevazione comporta un’attività estimativa complessa dettata dall’art. 1127 c.c. il quale prevede che ai proprietari degli altri piani competa un’indennità pari al valore attuale dell’area, diviso il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante.
Traducendo tale norma in formula abbiamo:
dove:
Va = valore attuale dell’area su cui insiste il fabbricato
n = numero dei piani dell’edificio ante sopraelevazione
La formula cambia qualora la sopraelevazione sia realizzata per più di un piano. In questo caso è la Cassazione a guidarci, con la sentenza n. 1084/1976 dove si statuisce che “la determinazione dell’indennità deve essere effettuata dividendo il valore del suolo per il numero di piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione; il quoziente va moltiplicato per il numero di questi ultimi, sottraendo dal prodotto così ottenuto la quota che, tenuto conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione”.
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Massimo Moncelli
Laureato in Scienze Agrarie, esperto di Estimo ed economia immobiliare, membro del Royal Institution of Chartered Surveyors e della Società Italiana di estimo e valutazioni. Iscritto nell’Elenco dei Docenti della Scuola Superiore della Magistratura e nell’albo degli esperti scientifici del MIUR. Autore di numerosi articoli e pubblicazioni tecniche in materia.
Massimo Moncelli, 2020, Maggioli Editore
31.00 € 29.45 €
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