La serra bioclimatica, anche detta serra solare, è un locale aderente al fabbricato, delimitato da ampie superfici vetrate in grado di trattenere il calore e veicolarlo all’interno dell’edificio, garantendo il cosiddetto effetto serra, con aumento della temperatura dell’abitazione.
Le serre bioclimatiche possono essere realizzate in condominio? Vediamo gli aspetti da considerare e le principali decisioni dei giudici in merito.
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Serra bioclimatica e regolamento di condominio
Non vi è dubbio che non sia possibile per il singolo condomino realizzare una serra bioclimatica se tali strutture, per espressa previsione regolamentare, non possono essere realizzate sia nelle parti comuni sia nelle parti esclusive o in uso esclusivo.
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Merita di essere ricordato però che i divieti contenuti nei regolamenti di natura contrattuale, per essere validi, devono essere espliciti e non lasciare adito a dubbi. Secondo la Suprema Corte dal momento che il regolamento incide sul potere del proprietario di godere e disporre del proprio bene, è necessario che la formulazione sia chiara esplicita e incontrovertibile, in quanto non sono ammesse interpretazioni di carattere estensivo o analogico (Cass. civ., sez. II, 20/10/2016, n. 21307).
Così è stato chiarito che se una norma del regolamento condominiale prevede la facoltà per l’utilizzatore esclusivo del lastrico solare di realizzare, tra le altre opere, “gazebi – serre” non si può impedire al condomino usuario esclusivo del lastrico di realizzare delle serre bioclimatiche.
È indubbio che una serra bioclimatica – opera che mediante la chiusura con vetri di uno spazio aperto mira a garantire il risparmio energetico dell’immobile cui è annessa – sia un’opera funzionalmente diversa da quella di serra come normalmente intesa, ovvero quale un locale a vetri chiuso, adibito alla coltivazione o al ricovero di specie vegetali che necessitano di particolari condizioni climatiche per la loro crescita. Tuttavia la norma sopra detta non contiene alcun riferimento ad aspetti funzionali del manufatto denominato “serra” (App. Milano 24 luglio 2023 n. 2450).
Serre bioclimatiche e decoro architettonico
Il decoro architettonico dell’edificio rappresenta un bene comune, il cui mantenimento è tutelato, a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare. Pertanto, una volta accertato che le modifiche non hanno una valenza ripristinatoria o migliorativa dell’originaria fisionomia dell’edificio, ma alterano quest’ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l’accertamento del risultato estetico della modifica, che deve ritenersi non consentita anche quando, nel suo complesso, possa apparire gradevole.
Il decoro architettonico del condominio è un valore che può essere tutelato anche ad istanza del singolo condomino, il quale è legittimato ad agire non solo nell’inerzia, ma persino contro una delibera assembleare per chiedere ed ottenere, in via di adempimento in forma specifica dell’obbligo di non fare, la demolizione delle opere illecitamente eseguite.
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Alla luce di quanto sopra è stata ritenuta illegittima la realizzazione una serra bioclimatica di dimensioni molto rilevanti (tanto da apparire come un prolungamento dei locali interni dell’unità immobiliare) ed incidente negativamente sull’aspetto della facciata (Cass. civ., sez. VI, 22/06/2016, n. 12917). Del resto in tal caso è irrilevante che l’opera sia realizzata o meno con le prescritte autorizzazioni amministrative, atteso che le stesse esauriscono la loro efficacia nell’ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato (senza estendersi ai rapporti tra privati) e non possono incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini.
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Serra bioclimatica e distanze legali
La realizzazione da parte di un condomino nella sua proprietà esclusiva di una serra in aderenza alla facciata dell’edificio, ai fini dell’utilizzo delle parti comuni, rimane sottoposta, ai sensi dell’art. 1102 c.c., al divieto di alterare la destinazione della cosa comune, nonché a quello di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Pertanto se il giudice accerta il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., l’opera realizzata dal condomino deve ritenersi legittima, anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale.
In ogni caso, recentemente la Cassazione ha fatto presente che un manufatto in legno e vetro, realizzato con una copertura anche in rame a falda parzialmente inclinata e una chiusura totale della parete ovest con tavole di legno, è da considerare una vera e propria costruzione e non una serra bioclimatica. Se l’opera viene realizzata nella proprietà esclusiva di un condomino (ad esempio un giardino privato o un lastrico di proprietà esclusiva) si applicano le norme sulle distanze legali. La realizzazione della “finta serra” deve rispettare le distanze tra le costruzioni, non ponendosi alcuna questione di compatibilità tra la disciplina sulle distanze e quella sull’uso della cosa comune, ex art. 1102 c.c., giacché il manufatto insiste su un’area di proprietà esclusiva e non condominiale ed essendo i rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue o asservite (Cass. civ., sez. II, 29/11/2023, n. 33170).
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
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Si prendono in considerazione anche le parti comuni del supercondominio, condominio minimo e condominio parziale.
Sono analizzate inoltre le modifiche in materia di mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni.
Non manca poi un capitolo dedicato all’uso delle parti comuni, evidenziando il nuovo orientamento della Cassazione che sembra favorire sempre più un utilizzo maggiormente rispondente all’esigenze dei condomini.
Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di “interesse sociale” e a quelle legate al fenomeno superbonus 110% (fotovoltaico, colonnine di ricarica, cappotto termico, ecc.), prendendo in considerazione le importanti novità legate all’installazione di un ascensore.
Viene approfondito poi il tema della sopraelevazione in condominio con accurato esame delle questioni legate ai limiti del sopralzo.
Infine viene affrontato il tema del perimento dell’edificio condominiale; conclude l’opera il problema delle opere nelle parti esclusive e dei limiti regolamentari all’utilizzo delle porzioni private.
Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
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Immagine: iStock/Grand Warszawski
