Viste le recenti modifiche apportate dal dl semplificazioni in materia di Superbonus, abbiamo deciso di fare un rapido riassunto sul funzionamento dell’agevolazione per i condomini (e relativa possibilità di cessione credito o sconto in fattura, che non sono la stessa cosa). Soprattutto dato che molti lavori sono ancora in fase di definizione e molti condomini in attesa di trovare l’impresa disposta a eseguire i lavori. Cosa tutt’altro che facile dati i tempi.
A proposito di tempi, è bene tenere a mente però che per i condomini c’è tempo fino al 31 dicembre 2022, senza l’obbligo di SAL (stato avanzamento lavori), ovvero senza dover completare per forza il 60% dei lavori. Queste date sono già ufficiali appunto per i condomini (come previsto dal dl n. 59/2021 – Fondo complementare al PNRR) ma non ancora per le persone fisiche (edifici unifamiliari), per cui rimane valida la data del 31/12/2021 come previsto al comma 66, lettera a1) dell’articolo 1 della legge 30/12/2020, n.178 (legge di Bilancio 2021), fino a quando non ci sarà l’approvazione del Consiglio dell’Unione europea, che traslerebbe al 30 giugno 2022 la scadenza finale.
Vediamo passo passo com’è regolamentata la questione condomini e gli step da eseguire per ottenere sconto in fattura o cessione credito.
Se in questo periodo sei alle prese con le pratiche del Superbonus, il rilascio del visto di conformità e la realizzazione di APE, potresti risparmiare tempo con questo pratico Kit Superbonus per il Calcolo del beneficio + Check list conformità sviluppato da Maggioli Editore che riporta l’elenco dei controlli per redigere il visto fiscale sulla comunicazione da inviare a Entrate (necessaria per attestare la sussistenza dei presupposti che danno diritto al 110% sia nel caso di cessione del credito che per lo sconto in fattura.
Sconto in fattura Superbonus Condominio: passi da seguire (senza SAL)
La fase preliminare è ovviamente quella di verifica dei requisiti per accedere al Superbonus (fino a 60 giorni), con nomina del tecnico o incarico a un General Contractor. Andranno pertanto eseguite:
– la verifica conformità edilizia e urbanistica, cioè rilievo e richiesta conformità urbanistica al Comune di riferimento in cui è ubicato l’edificio (l’Ufficio preposto ha fino a 30 gg – salvo sospensioni per cause di forza maggiore – per inoltrare i documenti necessari a procedere con la fase di diagnosi);
– la verifica asseverata della possibilità di avere un salto di 2 classi energetiche con diagnosi e pre-certificazione.
Leggi gli approfondimenti:
>>>>> Tutto sul visto di conformità, memorandum dell’Agenzia delle Entrate
>>>>> Conformità urbanistica e Superbonus, come fare con le opere difformi e non sanabili
Fase progettuale ed esecutiva
Questa fase può richiedere fino a 270 giorni e include la scelta degli interventi, il ricevimento dei preventivi delle aziende (ipotesi di sfruttamento dello sconto in fattura) e definizione dell’impresa esecutrice o del General Contractor o del soggetto a cui cedere il credito (istituto di credito, finanziaria ecc.).
In pratica occorrono questi punti
– sanatoria sulle eventuali difformità edilizie e urbanistiche (non rientrano come interventi nel 110 %e allungano le tempistiche di circa 30 gg),
– se si optasse per la cessione del credito a una banca o finanziaria, è necessario calcolare altri 15 gg per ottenere il nulla osta a procedere,
– pratica edilizia (presentazione pratica, Direzione Lavori, CSP/CSE) + ex Legge 10 (coincidente con l’inizio lavori),
– esecuzione dei lavori.
Sul tema: Sostituzione moduli termici in condominio, possibile con maggioranza ridotta?
Asseverazioni e comunicazioni finali
Serviranno invece almeno 30 giorni per:
- hciusura pratica edilizia e APE post-intervento asseverato,
- asseverazioni fiscali,
- comunicazione Agenzia delle Entrate.
Sconto in fattura: i 10 passi da seguire
Quando al condominio che ne ha facoltà viene accordato lo sconto in fattura, andranno seguiti i seguenti 10 passi.
1. Predisposizione del preventivo / offerta lavori.
[In calce al preventivo, è opportuno che l’azienda indichi la propria disponibilità a praticare, sull’importo preventivato, lo sconto in fattura previsto dall’art. 121 del decreto-legge 34/2020, con previsione che in caso di mancato perfezionamento della cessione del credito il Condominio si impegna a saldare l’intero corrispettivo pattuito con le modalità tradizionali].
2. Delibera assembleare di approvazione da parte del Condominio del preventivo/offerta lavori.
[Il condominio deve anche approvare la decisione di aderire al beneficio dello sconto in fattura ai sensi dell’art. 121 del DL 34/20, restando inteso che il singolo condomino ha sempre la possibilità di non esercitare l’opzione, potendo usufruire della detrazione nella modalità tradizionale (in 10 quote annue sul 730)].
3. Sottoscrizione del contratto di appalto (accettazione dell’offerta da parte del Condominio).
[L’amministratore, per conto del Condominio, sottoscrive per accettazione l’offerta indicando in calce la data che sarà quella della delibera di approvazione della stessa].
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4. Comunicazione da parte dell’amministratore a tutti i condomini della delibera assembleare con invito a dare comunicazione dell’intenzione di avvalersi dello sconto in fattura.
[L’amministratore, immediatamente dopo l’assemblea, dovrà inviare a tutti i condomini copia della delibera assembleare unitamente alla dichiarazione sostitutiva di atto notorio e all’atto di cessione del credito che i condomini interessati dovranno compilare e restituire entro un termine ben definito].
5. Ricezione da parte dell’amministratore delle intenzioni dei condomini corredate della relativa documentazione (dichiarazione sostitutiva e cessione del credito).
[Una volta ricevute le adesioni da parte dei condomini interessati con la documentazione richiesta (dichiarazione sostitutiva e cessione del credito), l’amministratore sarà in grado di quantificare l’importo dello sconto e potrà comunicare all’impresa gli importi per emettere fattura].
6. Emissione della fattura con previsione dello sconto.
[L’imponibile + Iva della fattura dovrà corrispondere all’importo dei lavori approvato dall’assemblea di condominio. L’importo netto a pagare, da riportare in fattura, sarà pari alla differenza tra l’importo totale e il valore del credito d’imposta che sarà ceduto al fornitore, come da comunicazione dell’amministratore che ha raccolto le adesioni dei condomini].
[Nella fattura si dovrà fare riferimento alla legge agevolativa con una frase del tipo “sconto praticato in applicazione della disposizione di cui all’art. 121 comma 1 lettera a) del decreto legge 34/20”].
7. Pagamento fattura al netto dello sconto con bonifico parlante (>>> come compilarlo in 7 punti).
8. Comunicazione dell’amministratore all’AdE sull’esercizio dell’opzione.
9. Trasferimento del credito di imposta di ciascun condomino aderente allo sconto.
10. Accettazione del credito da parte dell’impresa sul proprio cassetto fiscale.
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Foto: iStock/skynesher
