Con il decreto Salva-Casa proposto dal ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, presto le piccole irregolarità interne delle abitazioni italiane potrebbero essere condonate.
Il decreto, che dovrebbe essere discusso nel prossimo Consiglio dei Ministri, previsto per mercoledì 22 maggio 2024, mira a risolvere i problemi burocratici che impediscono la vendita di immobili a causa di modifiche non dichiarate.
Al momento non abbiamo a disposizione una bozza del decreto pertanto, in attesa di maggiori certezze, in questo articolo riportiamo alcune anticipazioni pubblicate dall’agenzia di stampa DIRE e da Il Sole 24 Ore.
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FORMATO CARTACEO
Manuale del progettista per gli interventi sull’esistente e per la redazione di Due Diligence immobiliari
I professionisti tecnici svolgono un ruolo fondamentale per ciò che concerne i titoli edilizi e le procedure abilitative, assumendosi la responsabilità delle opere edilizie assentite sotto il profilo penale, deontologico, amministrativo e civile.
Per supportare i tecnici nasce dunque l’idea di quest’opera, che si configura come un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: dalle procedure edilizie alla verifica della conformità, dalle analisi vincolistiche alla pianificazione delle complessità fino alla individuazione delle criticità.
Lo scopo è quello di offrire uno strumento utile al tecnico professionista che deve farsi carico, in qualità di progettista, della procedura autorizzativa di opere di trasformazione di edifici esistenti, ovvero del tecnico che deve redigere una due diligence immobiliare focalizzata, anche, sulla verifica della conformità edilizia dell’immobile.
Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Autore del blog “Diari di un Architetto” (architetticampagna.blogspot.it), luogo di approfondimento dei temi di urbanistica, di edilizia e argomenti direttamente collegati, di cui cura in prima persona sia i post che le risposte ai numerosi commenti; il blog è diventato nel tempo un luogo di scambio di competenze professionali ed è fonte di approfondimento tanto per l’autore quanto per i numerosi lettori.
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Cosa si potrà sanare con il Salva-Casa?
Il decreto, fortemente voluto dal ministro Salvini, prevede la regolarizzazione di modifiche strutturali di minore entità, evitando sanzioni per interventi non dichiarati come verande, soppalchi, vani aggiuntivi, ampliamenti di finestre e balconi, tramezzi in cartongesso.
“La maggioranza delle case degli italiani ha piccoli problemi interni: il bagnetto, la finestra, la veranda, il soppalco. Milioni di case di italiani sono bloccate dalla burocrazia, il nostro obiettivo è sanare queste piccole irregolarità interne“, afferma Salvini.
Il piano del decreto riguarda esclusivamente modifiche di modesta entità e non immobili interamente abusivi. Come specifica il ministro: “Se uno si è fatto la villa con piscina o con due piani in più, la risposta è l’abbattimento, ma se uno ha otto metri quadri di cameretta fatta dal nonno 30 anni fa è giusto che possa andare in comune: paghi e torni proprietario serenamente dell’immobile“.
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Problemi formali e doppia conformità
Il decreto Salva-Cas, stando a quanto annunciato, interverrà sulle irregolarità formali e sulle difformità degli immobili, nello specifico l’intenzione è quella di eliminare il doppio paletto della conformità, mantenendo comunque la regolarità urbanistica e non permettendo la sanatoria di immobili costruiti in aree vietate.
Come ci spiega l’arch. Marco Campagna, nell’articolo “Cosa si potrà sanare con il Piano Salva-Casa”, l’eliminazione della doppia conformità è uno dei punti più complessi e delicati nella sanatoria delle difformità edilizie. La legislazione italiana non è chiara sulle procedure di accertamento di conformità, portando a interpretazioni diverse e contraddittorie che disorientano cittadini, tecnici e uffici amministrativi. Attualmente, la legge richiede che una difformità sia conforme sia alle norme vigenti al momento della presentazione dell’istanza sia a quelle al momento della sua esecuzione. Questo doppio requisito è stato introdotto per evitare connivenze politiche, impedendo che le amministrazioni modifichino le norme per legittimare abusi edilizi.
Tuttavia, questa doppia conformità può creare problemi. Ad esempio, un immobile con difformità originarie, conformi alle norme del tempo ma non a quelle attuali, risulta insanabile. Al contrario, difformità che oggi sarebbero conformi ma non lo erano al momento della realizzazione non possono essere sanate, a meno di demolire e ricostruire. La ricostruzione dello stato normativo passato, soprattutto a livello comunale, è inoltre complessa e spesso impossibile, aumentando l’incertezza.
Pertanto, pur avendo motivazioni valide, il meccanismo della doppia conformità finisce per essere più un ostacolo che una tutela, suggerendo la necessità di una sua eliminazione o revisione per le difformità meno rilevanti.
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I dubbi del Quirinale e la posizione dell’opposizione
Sebbene il decreto sia pronto per la discussione, una bozza ufficiale non è ancora stata resa pubblica. Il Quirinale ha sollevato dubbi sull’urgenza della materia, suggerendo di trattarla con un disegno di legge anzichè che con un decreto legge. Questo approccio permetterebbe un esame più approfondito in Parlamento, garantendo una maggiore discussione e limando gli aspetti più delicati del testo.
Il decreto Salva-Casa potrebbe rappresentare una svolta significativa per molti proprietari di immobili in Italia, semplificando la regolarizzazione di piccole irregolarità interne e rendendo più agevole la compravendita di abitazioni. Tuttavia, resta da vedere come verranno affrontati i dettagli legislativi e quali saranno le reazioni politiche e istituzionali a questo provvedimento.
