Una stanza “ristretta” per avere a disposizione una cabina armadio, il muro della cucina ridotto a metà per creare un affaccio diretto nel soggiorno, la porta eliminata, il tramezzo spostato per allargare la cameretta e fare spazio a un letto in più. Tanti possibili lavori in casa fatti per adeguare lo spazio alle nuove esigenze della famiglia, senza però presentare nessun progetto al Comune.
In quali casi questi interventi “fai da te” possono rientrare nelle nuove tolleranze esecutive in modo da avere lo stato legittimo dell’appartamento senza la sanatoria?
Una domanda ricorrente dopo che il decreto Salva-Casa ha rivisto le norme riparametrando le difformità negli immobili in riferimento alle dimensione. Vediamo dei casi concreti.
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Le Tolleranze Edilizie dopo il Salva Casa (legge 105/2024) – eBook in pdf
Una delle innovazioni più rilevanti al concetto di tolleranze apportate con il Decreto Salva-Casa D.L. 69/2024 convertito con L. 105/2024 è l’innalzamento delle soglie di tolleranza costruttiva, in modo differenziato in funzione della dimensione dell’unità immobiliare. Ma i confini applicativi sulle tolleranze costruttive sono più ampi e modificano in modo significativo l’impianto del Testo Unico delle Costruzioni.L’eBook affronta in maniera approfondita il tema, fornendo indicazioni operative e interpretative per risolvere i problemi applicativi della nuova norma, il tutto corredato da alcune tabelle di sintesi, utilissime per la pratica lavorativa.Claudio BelcariDirigente comunale, docente, Università, ANCI, Ordini/Collegi professionali, autore di libri, pubblicazioni e consulente tecnico
Claudio Belcari | Maggioli Editore 2024
Tolleranze e dimensioni
In base alle norme dell’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia, le tolleranze costruttive in quanto tali non rappresentano violazioni edilizie. Quando serve lo stato legittimo è sufficiente che il tecnico dichiari la presenza di queste “irregolarità” per poter essere a norma senza altre complicazioni.
Di base rientrano nelle tolleranze il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo. Con il decreto Salva-Casa è stato aggiunto un comma per specificare che per i soli interventi edilizi effettuati prima della data di entrata in vigore del decreto abbiamo invece la seguente scaletta.
Abbiamo quindi una tolleranza:
- del 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
- del 3% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
- del 4% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
- del 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
- del 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.
Le tolleranze possono riguardare tutti i paramenti, comprese cubatura e superficie coperta. Quindi se si considera una casa di 55 metri quadri, grazie alle “nuove” tolleranze possiamo avere una superficie più grande di 3,3 metri quadri, ottenuta magari ampliando un soppalco, oppure chiudendo un balconcino. Per una casa di 80 metri quadri ci si può discostare di 4 metri rispetto al progetto originario, e così via.
Tramezzi, porte, porte impianti e manutenzione ordinaria
Rientrano nello specifico nell’ambito delle tolleranze anche le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni, la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria.
Così ad esempio, facendo riferimento alle nuove percentuali indicate, andranno semplicemente indicati dal tecnico come tolleranze, se non presenti nel progetto:
- cabine armadio;
- soppalchi non abitabili;
- soppalchi abitabili di maggiori dimensioni;
- balconi chiusi;
- balconi più/meno ampi;
- tramezzi in posizioni difformi o con diverse dimensioni;
- porte interne spostate, eliminate, di altra dimensione;
- infissi di altra dimensione (purché con variazioni minime);
- infissi di altro disegno (tondo/ovale/quadrato)
- diversa disposizione degli impianti.
Ovviamente si può avere lo stato legittimo anche quando sono presenti più interventi di diverse tipologie, tutti rientranti nella stessa casistica.
Non si possono considerare invece tolleranze esecutive quelle che non rientrano espressamente nella lista, come, ad esempio, l’apertura o la trasformazione di finestre e portefinestre, in quanto la lista in questione comprende solo la difforme ubicazione delle aperture interne, ovvero minime irregolarità nelle finiture, non interventi di più vasta portata.
Immobili tutelati senza ampliamento delle tolleranze
Altra questione a cui fare attenzione riguarda gli immobili soggetti a vincolo. In questo caso, per espressa previsione di legge, le tolleranze sono sì applicabili, ma non facendo riferimento alle nuove percentuali. Qualunque sia la dimensione dell’immobile, quindi, e qualunque sia il vincolo al quale è sottoposto, si dovrà sempre far riferimento ad un massimo del 2%.
Tolleranze applicabili anche agli immobili più datati
Con le nuove norme, invece, si semplifica decisamente la vita a chi abita in palazzi costruiti prima del 1977, ossia prima dell’entrata in vigore della legge 10/1977, della anche “legge Bucalossi”. Prima di questa, infatti, di fatto non era possibile effettuare varianti in corso d’opera, cosa che ha reso molto complicata la vendita di immobili realizzati in epoca precedente con lievi difformità rispetto al progetto. Un caso “classico” quello della diversa dimensione dei balconi o della loro posizione difforme rispetto al progetto, il più delle volte peraltro solo per qualche decina di centimetri.
Una irregolarità minima, che tuttavia richiedeva fino a ieri la necessità della sanatoria. Ora, invece, non è più così perché le nuove tolleranze costruttive riparametrate sulle dimensioni degli appartamenti sono applicabili anche per questi immobili, compresi ovviamente i palazzi d’epoca. Di conseguenza sarà sufficiente la dichiarazione del tecnico con molti meno costi e meno complicazioni.
