Il notaio è garante del fatto che l’atto abbia forme compiute e coerenti e che contenga gli elementi per poter individuare in modo non contestabile che una proprietà è mutata; prende in sostanza semplicemente nota delle volontà delle parti e, attraverso il suo ruolo di pubblica necessità, provvede a registrare l’atto ed archiviarlo presso di sé, in un archivio che è sostanzialmente pubblico.
La pubblicità del rogito notarile è di importanza cruciale perché solo laddove le compravendite immobiliari sono regolamentate dallo Stato si può vivere in un regime di libero mercato, o quantomeno così è nel nostro Paese, il quale si è dotato di una serie di norme di principio che hanno fatto scaturire questa necessità.
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Analizziamo cosa non fa un notaio in fase di rogito di compravendita, in questo articolo, estratto dal volume La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non di Marco Campagna, edito da Maggioli Editore.
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Il notaio non compie azioni tecniche
Il notaio, al di là del prendere nota delle volontà delle parti e registrarle nel pubblico registro, non compie azioni tecniche sull’immobile, perché, appunto, si limita a recepire le dichiarazioni delle parti. Egli quindi non è tenuto a verificare che sia effettivamente sussistente il requisito della legittimità edilizia di un immobile, in quanto è la parte venditrice che si fa carico di questa dichiarazione, che il notaio si limita a ricevere ed a trascrivere nel suo atto.
La circostanza relativa al fatto che il notaio non si assume una responsabilità intrinseca riguardo alla veridicità delle dichiarazioni di parte è stata oggetto di diverse pronunce giurisprudenziali. Una tra le ultime è Cass. civ. ordinanza, sez. III, n. 25504 del 2021, in cui viene ribadito che ad un notaio non può essere chiesto conto della irregolarità di un immobile trasferito attraverso un suo rogito, laddove il professionista non sia stato espressamente incaricato della verifica.
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Il notaio non verifica la legittimità dell’immobile
Tipicamente un notaio non viene incaricato di verificare se un immobile è effettivamente legittimo e, quindi, se la dichiarazione della parte venditrice sia veritiera oppure no, anche se l’ordinanza citata lascia intendere che laddove negli accordi con il professionista venga espressamente ricompresa questa verifica, allora questi sarebbe in effetti tenuto ad effettuarla e ne sarebbe quindi responsabile direttamente. Non credo comunque che un notaio possa avere desiderio di accogliere una presa di responsabilità che prevede delle attività tipicamente tecniche, anche se certamente è una figura professionale che possiede le competenze giuridiche per poter valutare tale ambito.
Sempre la medesima ordinanza, riprendendo le considerazioni fatte nella sentenza del giudice territoriale che la Cassazione viene chiamata ad esaminare, indica chiaramente che il notaio non è affatto tenuto a fare verifiche in loco dell’immobile oggetto di trasferimento, quindi la sua indifferenza riguardo alla rispondenza degli atti alla realtà si riflette anche sulla verifica della conformità catastale.
Si inizia quindi a cogliere il senso del ragionamento: il notaio è una figura professionale che si occupa di ricevere delle dichiarazioni ed attestare che queste siano state rese effettivamente dai soggetti indicati nell’atto. È quindi facile comprendere che non è possibile pretendere dal notaio che questi possa essere garante di tutta una serie di situazioni che sono a valle delle dichiarazioni stesse: nel momento in cui il venditore dichiara che l’immobile è urbanisticamente conforme o che è stato realizzato prima del 1° settembre 1967, si sta assumendo la responsabilità di quello che afferma, ma il notaio è tenuto soltanto a verificare che questa affermazione provenga dal venditore, non anche a verificare che sia effettivamente corrispondente al vero.
Tutto ciò, come dice l’ordinanza sopra citata, a meno che il notaio non sia stato espressamente incaricato di effettuare delle verifiche oltre le proprie strette competenze di merito ma, come accennato, è difficile che tale figura professionale possa intraprendere analisi tecniche che competono ad altre figure professionali.
Un notaio quindi:
- NON verifica che le dichiarazioni dei soggetti che partecipano ad un atto corrispondano a fatti reali: egli verifica che la dichiarazione venga resa nelle forme previste dalla legge;
- NON è direttamente responsabile nel caso in cui l’immobile oggetto di trasferimento abbia dei vizi, come ad esempio difformità edilizie non visibili dalle risultanze catastali.
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Marco Campagna
Architetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà.
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