Semplificazioni, taglio degli oneri e modifiche al Testo Unico dell’Edilizia per favorire la rigenerazione urbana, evitare il consumo di suolo e contrastare gli effetti del cambiamento climatico.
Le novità, che potrebbero arrivare a breve, sono contenute nel disegno di legge “Disposizioni in materia di rigenerazione urbana” in discussione in questi giorni al Senato. Si tratta di un nuovo testo unificato che raccoglie le proposte presentate da senatori di maggioranza e opposizione per la messa a punto di un Piano nazionale di rigenerazione urbana, coordinato a livello centrale con la regia del Ministero delle infrastrutture.
Per dare attuazione al Piano gli enti locali sono chiamati a favorire tutti i progetti di riqualificazione di edifici non più in uso sia pubblici che privati, rimodulando gli oneri di urbanizzazione e i costi di costruzione in maniera da privilegiare le ricostruzioni.
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Decreto Salvacasa
Dalla sanatoria del soppalco a quella della veranda. Dal recupero del sottotetto al cambio di destinazione d’uso da ufficio ad appartamento. Dal recupero del sottotetto alle regole per i nuovi mini appartamenti.E ancora i casi nei quali la sanatoria è obbligatoria, quanto cosa e come fare, e quando invece si può avere lo stato legittimo senza rivolgersi al comune.Infine le regole per installare le VEPA e le pergole bioclimatiche senza autorizzazioni e le detrazioni fiscali legate ai lavori.La guida operativa al decreto Salva Casa (decreto legge n. 69/2024 convertito in legge 24 luglio 2024, n. 105) risolve le problematiche legate alle piccole irregolarità edilizie che rendono complicata la vendita di una casa in assenza dello stato legittimo o limitano i casi di nuovi interventi edilizi per assenza di conformità con 150 casi pratici risolti suddivisi tra le varie novità in modo da trovare immediatamente la risposta al proprio problema.Completa il lavoro il testo degli articoli del TUE come modificati, la raccolta delle norme regionali in materia di recupero del sottotetto, gli articoli del codice civile applicabili ai casi di interventi edilizi in condominio alla luce delle novità introdotte dal decreto.Antonella DonatiGiornalista professionista, ha al suo attivo diversi anni di giornalismo parlamentare con particolare attenzione all’approvazione delle misure di carattere finanziario e alle manovre di bilancio. In questo ambito si occupa espressamente di tematiche fiscali, contributive e previdenziali. È autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia.
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Norme più elastiche per la riqualificazione
Lungo l’elenco delle modifiche al TUE proposte dal ddl. In dettaglio saranno sempre consentiti, anche in deroga alle vigenti previsioni degli strumenti urbanistici:
- gli interventi di ristrutturazione edilizia, comprensivi di demolizione e ricostruzione anche parziale dei fabbricati, con diversa distribuzione volumetrica e modifiche della sagoma, del sedime, dei prospetti, delle caratteristiche plani-volumetriche, tipologiche e funzionali dell’edificio originario, anche con eventuale delocalizzazione in aree diverse;
- tutti i cambi di destinazioni d’uso;
- gli interventi nell’ambito di piani di rigenerazione urbana;
- gli interventi di ricostruzione di edifici crollati o demoliti, nei limiti della preesistente legittima consistenza.
Le varianti ai titoli edilizi di assenso, anche esplicito, degli interventi elencati saranno sempre realizzabili mediante SCIA.
Riqualificazione anche con aumenti di volumetria
Il ddl prevede inoltre la possibilità di beneficiare di un incremento tra il 10 e il 30 per cento della volumetria o della superficie lorda esistenti soggette a demolizione, a patto che siano effettuati interventi di:
- miglioramento dello standard di efficienza energetica in conformità alle direttive europee;
- consolidamento antisismico;
- miglioramento delle prestazioni di isolamento acustico;
- eliminazione delle barriere architettoniche delle parti comuni.
Interventi in deroga alle distanze minime dai confini
Il testo in discussione prevede anche che nei casi di interventi privati di demolizione e ricostruzione degli edifici al di fuori dei centri storici, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.
Gli incentivi volumetrici e di superficie eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma dell’edificio demolito, nonché in deroga alle densità fondiarie e alle altezze massime.
Semplificazioni e taglio degli oneri
L’approvazione di questi piani comporta la dichiarazione di pubblica utilità degli interventi previsti, con un conseguente taglio degli oneri. Per questi interventi si applicano le seguenti disposizioni:
- se ricadono nelle zone omogenee A e B del D.M. 1444/1968, la dotazione incrementale di standard al servizio degli stessi è computata al 50 per cento di quella minima prevista e può essere monetizzata anche integralmente qualora vi sia l’impossibilità di reperimento di aree disponibili da cedere al comune;
- se ricadono nelle altre zone omogenee la dotazione incrementale di standard è assicurata integralmente e può essere monetizzata fino a un massimo del 70 per cento qualora sia dimostrata l’impossibilità di reperimento totale delle aree da cedere al comune.
La percentuale di riduzione della dotazione obbligatoria di parcheggi può essere elevata fino al 90 per cento nelle aree servite da snodi del trasporto rapido di massa.
Previsto anche l’aggiornamento delle tabelle degli oneri di costruzione e urbanizzazione, secondo il criterio del maggiore favore per gli interventi di demolizione e ricostruzione rispetto a quelli che determinano nuovo consumo di suolo. Se gli enti locali non dovessero provvedere scatterà un listino prezzi messo a punto dal MIT.
Sconti anche su IMU e TARI
Riqualificazione agevolata anche con incentivi fiscali. In particolare:
- fino alla conclusione degli interventi previsti nella programmazione comunale di rigenerazione urbana, gli immobili oggetto di interventi di rigenerazione urbana non sono soggetti all’IMU e alla TARI;
- ai trasferimenti di immobili nei confronti dei soggetti che attuano interventi di rigenerazione urbana si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna;
- sono previste detrazioni fiscali tra il 50% e il 65%
Le agevolazioni in materia di imposta di registro si applicano anche in relazione agli interventi di demolizione di edifici e successiva ricostruzione.
IMU e IRPEF più elevate sugli immobili incompiuti
Accanto alle agevolazioni il ddl prevede anche inasprimenti d’imposta per contrastare il fenomeno delle costruzioni lasciate a metà. Si prevede infatti che per promuovere il riutilizzo del patrimonio immobiliare esistente i comuni possano elevare, in modo progressivo, le aliquote dell’IMU previste sulle unità immobiliari o sugli edifici che risultino inutilizzati o incompiuti da oltre cinque anni; lo stesso possono fare le regioni con l’aliquota addizionale dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) fino ad un massimo dello 0,2 per cento.
