Accade spesso che per accedere all’autorimessa condominiale sia necessario servirsi di una rampa di accesso. Essa può essere pedonale, ma in ambito condominiale spesso è carrabile.
In ogni caso, tale manufatto costituisce spesso fonte di discussione tra i condomini ma non si possono escludere conflitti con il costruttore.
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La rampa con eccessiva pendenza: il conflitto con il costruttore
È possibile che la rampa di accesso all’autorimessa sia stata realizzata non a regola d’arte con una pendenza tale da impedire a uno o più condomini di fruire del box acquistato.
In linea generale bisogna affermare che i gravi difetti che, ai sensi dell’art.1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.
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Tuttavia, deve risultare chiaro come l’operatività della garanzia ex articolo 1669 c.c. non sia limitata ai gravi difetti della costruzione relativi al bene principale, come gli appartamenti costruiti, dovendo ricomprendere ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità sia la normale utilizzazione dell’opera.
Di conseguenza si potrebbe parlare di vizio ex art 1669 c.c. se la pendenza della rampa di accesso all’autorimessa condominiale superasse abbondantemente il 20%, presentando un insufficiente raggio di curvatura e non consentendo un uso agevole e sicuro della stessa. Naturalmente si rende necessario valutare l’applicabilità del D.M. 1.2.86 al caso di specie e l’incidenza dei vizi di costruzione e delle violazioni sulla funzionalità dell’autorimessa, ai fini di verificare se esse comportino o meno l’inagibilità della rampa di accesso e, conseguentemente, una notevole menomazione all’utilizzo di detto bene (Cass. civ., sez. II, 18/01/2017, n. 1218).
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Il blocco all’accesso della rampa
Non è raro che un condomino posteggi abusivamente sulla rampa di accesso impedendo di accedere ai garage (magari per un intero giorno). In tal caso, se risulta provata l’utilizzazione da parte di uno dei condomini della cosa comune in modo da impedirne l’uso, anche potenziale, agli altri partecipanti, questi ultimi possono pretendere un risarcimento (che è risarcibile, in quanto in re ipsa). Tale danno, da ritenersi in re ipsa, ben può essere quantificato in base ai frutti civili che l’autore della violazione abbia tratto dall’uso esclusivo del bene, imprimendo ad esso una destinazione diversa da quella precedente.
Non è invece certamente configurabile come in re ipsa un danno non patrimoniale, inteso come disagio psico-fisico, conseguente alla mancata utilizzazione di un’area comune condominiale, potendosi ammettere il risarcimento del danno non patrimoniale solo in conseguenza della lesione di interessi della persona di rango costituzionale, oppure nei casi espressamente previsti dalla legge, ai sensi dell’art. 2059 c.c., sempre che si tratti di una lesione grave e di un pregiudizio non futile (Cass. civ., sez. II, 04/07/2018, n. 17460).
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La costruzione di una nuova rampa
Recentemente la Cassazione si è occupata della vicenda relativa ad un condomino il quale, al fine di rendere più agevole il suo accesso allo scantinato di sua proprietà, aveva realizzato una rampa pertinente alla propria abitazione adibendolo a garage. Tale manufatto era stato realizzato in spazio, bensì comune, ma delimitato dalle mura perimetrali del caseggiato ed in corrispondenza del preesistente portone d’acceso alla sua abitazione.
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In ogni caso la rampa in questione era situata in posizione marginale del cortile comune, occupando solo una superficie di mq 6 su un’area di 200 mq. Secondo il Tribunale – a cui si erano rivolti alcuni condomini – la nuova rampa era lesiva degli interessi della collettività condominiale; per i giudici di secondo grado, invece, il singolo condomino aveva fatto un uso più intenso del bene comune, stante le concrete caratteristiche dello stesso in relazione alle possibilità di suo uso comune. Questa conclusione è stata pienamente condivisa dai giudici supremi secondo cui il condomino ha apportato delle modifiche alla cosa comune che hanno interessato unicamente la porzione di cortile condominiale antistante l’ingresso alla sua proprietà, cioè una zona inutilizzabile comunque dagli altri partecipanti al condominio (Cass. civ. sez. II, 06/10/2021, n. 27103).
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Le cadute sulla rampa
Merita infine di essere ricordato che se, nel periodo invernale, un condomino dovesse cadere sulla rampa di accesso al box, non potrebbe poi “automaticamente” pretendere il risarcimento danni dagli altri condomini.
In particolare, non è possibile chiedere risarcimenti se il sinistro poteva essere evitato tenendo un comportamento ordinariamente cauto in considerazione delle intense nevicate e delle temperature particolarmente rigide del periodo invernale.
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
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