Villetta dotata di un ampio locale accessorio, in tutto o in parte seminterrato, destinato a deposito, cantina, o al più a lavanderia. Una tipologia costruttiva comune qualche decennio fa. Ma come sfuggire al desiderio di “allargare” casa rendendo pienamente vivibile quello spazio in più?
Di qui la ristrutturazione, spesso e volentieri “fai da te”, per riadattare lo spazio e trasformarlo in taverna o sala hobby, quando non addirittura in mini appartamento per gli ospiti. Il tutto, però, senza nessuna autorizzazione comunale e di conseguenza senza nessuna abitabilità.
È possibile sanare oggi queste situazioni ricorrendo al Salva-Casa, se si vuole vendere la villetta, oppure semplicemente se si vuol stare più tranquilli magari perché si hanno in programma nuovi lavori? È possibile il cambio di destinazione d’uso ricorrendo alla procedura semplificata?
Ecco tutto quello che occorre sapere.
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FORMATO EBOOK
Guida Pratica al Decreto Salva Casa
Dalla sanatoria del soppalco a quella della veranda. Dal recupero del sottotetto al cambio di destinazione d’uso da ufficio ad appartamento. Dal recupero del sottotetto alle regole per i nuovi mini appartamenti.E ancora: i casi nei quali la sanatoria è obbligatoria, quanto cosa e come fare, e quando invece si può avere lo stato legittimo senza rivolgersi al comune.Infine le regole per installare le VEPA e le pergole bioclimatiche senza autorizzazioni e le detrazioni fiscali legate ai lavori.Nell’ebook la guida operativa al decreto Salva Casa (decreto legge n. 69/2024 convertito in legge 24 luglio 2024, n. 105) per risolvere le problematiche legate alle piccole irregolarità edilizie che rendono complicata la vendita di una casa in assenza dello stato legittimo o limitano i casi di nuovi interventi edilizi per assenza di conformità con 150 casi pratici risolti suddivisi tra le varie novità in modo da trovare immediatamente la risposta al proprio problema.Completa il lavoro il testo degli articoli del TUE come modificati, la raccolta delle norme regionali in materia di recupero del sottotetto, gli articoli del codice civile applicabili ai casi di interventi edilizi in condominio alla luce delle novità introdotte dal decreto.Antonella DonatiGiornalista professionista, ha al suo attivo diversi anni di giornalismo parlamentare con particolare attenzione all’approvazione delle misure di carattere finanziario e alle manovre di bilancio. In questo ambito si occupa espressamente di tematiche fiscali, contributive e previdenziali. È autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia
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Locali accessori e nuovo uso
I locali definiti come taverna o sala hobby si trovano al piano seminterrato, o addirittura all’interrato. In base a quanto indicato nel Regolamento Edilizio Tipo, utilizzato da tutti i Comuni, si definisce piano seminterrato il piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore (anche solo in parte) a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova ad una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio.
Il piano interrato, invece, sempre secondo il RET, è definito come piano il cui soffitto si trova ad una quota inferiore rispetto a quella del terreno posto in aderenza all’edificio. Si tratta sostanzialmente di una tipologia di locali di pertinenza destinati generalmente a magazzino o deposito, o comunque ad altri usi accessori rispetto all’abitazione, quindi con parametri che non rientrano tra quelli previsti per l’abitabilità, sia per quanto riguarda l’altezza dei soffitti sia anche per la dimensione delle finestre.
Tuttavia nulla impedisce ai proprietari di utilizzarli diversamente creando così uno spazio vivibile in più a disposizione della famiglia e/o degli ospiti quando la tipologia del locale lo consente, ad esempio quando è sufficientemente areato.
I servizi innanzitutto
Uno dei principali interventi che realizzato da chi intende sfruttare al massimo questi spazi è quello di dotarli del bagno. Sicuramente poi verrà aggiunto un impianto di climatizzazione e quindi ridistribuiti gli spazi in base alle necessità. Possono essere infatti destinati a sala hobby ma anche a studio, oppure avere una destinazione conviviale per pranzi e cene quando si hanno tanti ospiti, o addirittura essere ristrutturati creando un mini appartamento dotato di tutti i confort.
Con l’unico problema legato al rispetto dei requisiti di abitabilità: se questi non sono rispettati il seminterrato in quanto tale resterà sempre e comunque un locale accessorio e dovendo vendere non sarà possibile ricorrere alla sanatoria prevista dal decreto Salva-Casa e considerare la cubatura aggiuntiva come ampliamento dell’abitazione.
L’ultima parola alle regioni
Il recupero ai fini abitativi dei seminterrati, infatti, è un intervento che può essere ammesso solo se previsto dalla normativa regionale. Nella gran parte dei casi le regioni hanno deliberato in questo senso prevedendo disposizioni ad hoc che consentono di ottenere l’abitabilità a fronte di specifici requisiti “ridotti” o rivisti ad hoc, su modello di quanto accade con il recupero dei sottotetti.
Per questo spesso e volentieri le disposizioni sui sottotetti sono affiancate a quelle sui seminterrati. Quando è così la normativa specifica indicherà i casi nei quali è possibile derogare a quanto previsto dal D.M. 5 luglio 1975 in riferimento alle altezze minime ma anche per quanto riguarda l’ampiezza delle finestre in rapporto a quella dei pavimenti, considerando che si tratta di locali, almeno in parte, al di sotto del piano strada.
Regole che vanno rispettate comunque perché il decreto Salva-Casa non contiene per il recupero di questi locali alcun tipo di semplificazione “automatica” in riferimento alla possibilità di cambio di destinazione d’uso ai fini dell’ampliamento dell’abitazione, richiamando espressamente il rispetto della normativa emanata a livello regionale. Disposizioni specifiche, poi, possono essere previste nei piani regolatori comunali.
Cambio di destinazione d’uso e ampliamento
Da questo punto di vista, dunque, non ci sono nel decreto né scorciatoie né semplificazioni. Quindi chi fosse intenzionato a sanare la situazione non ha altra via se non quella di verificare la normativa regionale. Peraltro in molte regioni il recupero è non solo consentito ma anche facilitato, nell’ottica del risparmio di suolo, esattamente come accade per i sottotetti.
Ottenere l’abitabilità per la villetta, quindi, può risultare tutto sommato meno complicato di quanto previsto anche senza ricorrere alle novità del decreto Salva-Casa. A seconda degli interventi effettuati, infatti, potrebbe addirittura essere sufficiente la semplice presentazione di una CILA in sanatoria in tutte le regioni che hanno già approvato leggi in questo senso negli anni scorsi, in parallelo a quanto previsto per i sottotetti. Da considerare in aggiunta solo interventi finalizzati al risparmio energetico, richiesti ormai come condizione indispensabile da tutti gli enti locali.
