Le belle stagioni portano con sé la voglia di vivere maggiormente gli spazi aperti in condominio e spesso si valuta la possibilità di installare frangisole e pensiline per garantire una maggior ombreggiatura o per ottenere la giusta privacy.
Ma l’installazione di tali elementi è sempre possibile? Quando interessano le parti comuni in condominio, a chi spettano le spese? Chiariamo alcuni aspetti fondamentali in questo articolo estratto dal volume Parti comuni ed esclusive in condominio di Giuseppe Bordolli, edito da Maggioli Editore.
>> Vorresti ricever approfondimenti come questo? Clicca qui, è gratis
Frangisole bries soleil
Secondo una recente decisione di merito la presenza di frangisole (c.d. bries soleil) su di un solo prospetto dell’edificio non esclude che essi concorrano a determinare le linee essenziali del fabbricato ed un’uniformità di linee e stile.
Il concetto di decoro architettonico delineato dalla giurisprudenza, infatti, non deve essere necessariamente, e solo, valutato in relazione all’intero edificio ed a tutte le sue componenti, ma anche in relazione a singole parti dell’immobile ed a singoli prospetti, né si richiede la presenza di decori e fregi di particolare pregio; nel caso di specie il tribunale, sulla scorta della documentazione fotografica in atti, non ha concordato su quanto affermato dal proprio perito, secondo il quale l’unica finalità dei pannelli frangisole non poteva essere che quella di schermare l’irraggiamento solare ed impedire il surriscaldamento dei locali interni ai sei appartamenti che ne erano dotati, rispetto ad altri e su di un solo fronte, di tali strutture.
Ciò in quanto i frangisole, anche se privi di un intrinseco pregio estetico ed anche se a prevalente beneficio dei condomini che occupano i corrispondenti appartamenti, concorrono, sino dall’origine, a definire la fisionomia dell’edificio, progettato e costruito con tali caratteristiche (Trib. Roma 19 settembre 2019, n. 17785).
Potrebbe interessarti: Modifiche al parapetto di un balcone in condominio: quelle lecite e quelle illecite
Pensiline
Per quanto riguarda le pensiline installate sulla parete sovrastante i balconi senza sporgere dalla loro linea esterna la Cassazione ha considerato legittima la delibera assembleare che ha posto il 50% della spesa a carico dei proprietari dell’ultimo piano e la restante quota a carico degli altri condomini.
Alcuni condomini avevano impugnato la delibera, lamentando che le opere non potevano considerarsi comuni e che la spesa andava posta solo a carico dei condomini le cui porzioni beneficiavano in via esclusiva delle suddette pensiline.
Il Tribunale ha respinto la domanda con pronuncia confermata in appello.
La Corte di merito ha ritenuto che le pensiline servissero anche da protezione dell’intera facciata dell’edificio dagli agenti atmosferici e che pertanto fossero condominiali, ed ha considerato legittima la scelta dell’assemblea di ripartire la spesa ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 c.c., essendo le opere destinate a servire in modo diverso i singoli condomini. Tale ragionamento è stato condiviso dalla Cassazione atteso che le pensiline avevano la funzione di proteggere la facciata condominiale e non i soli balconi di proprietà esclusiva, garantendo l’integrità e la conservazione dell’intero edificio, ponendolo al riparo dagli agenti atmosferici; di conseguenza la spesa dovesse gravare su tutti i condomini.
Del resto nel condominio, caratterizzato dalla coesistenza nell’edificio di una pluralità di piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva, l’attribuzione della proprietà comune sancita dall’art. 1117 c.c., trova fondamento nel collegamento strumentale ed accessorio fra le cose, i servizi e gli impianti e le unità immobiliari appartenenti ai singoli proprietari o alle altre porzioni comuni destinate in modo stabile al servizio e al godimento collettivo, mentre il concreto accertamento che un dato bene abbia le descritte caratteristiche funzionali involge questioni di fatto rimesse al giudice di merito, unitamente alla verifica della concreta utilità che dal bene traggano i singoli condomini, essendo ammissibile, su tali profili, solo il controllo sulla motivazione (Cass. civ., sez. II, 24 aprile 2018, n. 10073).
Non perderti: Sopraelevazione in condominio, può essere illecita per violazione del regolamento
Sulla scorta delle descritte emergenze processuali, l’assemblea non poteva ripartire la spesa derogando a quanto prescritto dall’art. 1123 c.c., comma 2. Le attribuzioni dell’assemblea ai sensi degli artt. 1135 e 1123 c.c. sono circoscritte alla verifica ed applicazione dei criteri fissati dalla legge. Se le cose comuni sono destinate a servire i condomini di un edificio in misura diversa, le spese, a norma dell’art. 1223 c.c., comma 2, vanno ripartite in misura proporzionale all’uso che ogni condomino può farne, salvo eventuali accordi, approvati all’unanimità dei condomini, con cui si preveda la ripartizione in misura proporzionale ai millesimi di proprietà.
In mancanza di una tale convenzione, ove vi sia contrasto circa la relativa ripartizione, deve escludersi che l’assemblea possa diversamente suddividere la spesa, vincolando anche i dissenzienti, essendo la legittimità delle decisioni assembleari subordinata all’osservanza del criterio che tenga conto dell’utilità che ciascuno dei condomini possa trarre dalla cosa comune, come risultante all’esito di una verifica da compiere in concreto.
Da non perdere: Amministratore di condominio: non vale la nomina del costruttore
Per saperne di più, continua a leggere dal volume
Parti comuni ed esclusive in condominio
Si prendono in considerazione anche le parti comuni del supercondominio, condominio minimo e condominio parziale.
Sono analizzate inoltre le modifiche in materia di mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni.
Non manca poi un capitolo dedicato all’uso delle parti comuni, evidenziando il nuovo orientamento della Cassazione che sembra favorire sempre più un utilizzo maggiormente rispondente all’esigenze dei condomini.
Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di “interesse sociale” e a quelle legate al fenomeno superbonus 110% (fotovoltaico, colonnine di ricarica, cappotto termico, ecc.), prendendo in considerazione le importanti novità legate all’installazione di un ascensore.
Viene approfondito poi il tema della sopraelevazione in condominio con accurato esame delle questioni legate ai limiti del sopralzo.
Infine viene affrontato il tema del perimento dell’edificio condominiale; conclude l’opera il problema delle opere nelle parti esclusive e dei limiti regolamentari all’utilizzo delle porzioni private.
Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Leggi descrizione
Giuseppe Bordolli, 2021, Maggioli Editore
28.00 € 26.60 €
Foto:iStock.com/Fitzer
