L’art. 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 (attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia) prevede per colui che intende vendere o locare un immobile il rispetto di precisi adempimenti in materia di certificazione energetica, imponendo:
- l’obbligo di dotazione, di informazione, di consegna e, ove previsto, di allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE) e
- l’obbligo di inserire, negli annunci commerciali di offerta di vendita o di locazione, effettuati tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali, gli indici di prestazione energetica dell’involucro, l’indice di prestazione energetica globale dell’edificio o dell’unità immobiliare, sia rinnovabile che non rinnovabile, e la classe energetica corrispondente.
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A tal fine è fatto obbligo dell’utilizzo, con l’esclusione degli annunci via internet e a mezzo stampa, del format approvato col decreto medesimo (Appendice C alle Linee guida) ex art. 4, comma 7, del d.m. 26 giugno 2015.
È prevista l’applicazione di sanzioni a carico del proprietario e dell’agente immobiliare in caso di inosservanza di detti obblighi.
Vediamo quali sono gli obblighi di dotazione, informazione, consegna e allegazione dell’APE, in questo articolo estratto dal volume Guida pratica alla professione di Agente immobiliare di Michele Pizzullo, edito da Maggioli Editore.
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Gli obblighi di dotazione, informazione, consegna e allegazione dell’APE
A norma dell’art. 6 del d.lgs. n. 192 del 2005, e s.m.i., nel caso di contratti di compravendita (e pure di ogni altro contratto traslativo di immobili a titolo oneroso: permuta, conferimento in società, transazione, costituzione di rendita vitalizia, ecc.), di trasferimento di immobili a titolo gratuito (donazione e ogni altro atto di liberalità) o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari (qualora l’edificio o l’unità non ne sia già dotato), il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica.
Il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime trattative (a norma dell’art. 12, comma 2, della direttiva 2010/31/Ue, l’attestato deve essere «mostrato al potenziale acquirente o nuovo locatario»; ciò significa che al più tardi al momento della sottoscrizione del contratto preliminare l’APE deve essere consegnato al promissario acquirente).
In caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità (art. 6, comma 2, d.lgs. n. 192 del 2005).
Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione (quindi di durata pari o superiore a 30 giorni, restando esclusi i contratti inferiori a 30 giorni conclusi con lo stesso locatore nell’arco dell’anno) è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari (art. 6, comma 3, d.lgs. n. 192 del 2005).
L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal comma 3 dell’articolo 6, dall’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell’art. 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.
L’obbligo di dotare l’edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno nei casi di esclusione di cui all’art. 3, comma 3, del d.lgs. n. 192 del 2005.
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Guida pratica alla professione di Agente immobiliare
L’opera vuole rappresentare un solido ed esaustivo vademecum al fine di soddisfare le necessità di tutti i soggetti che operano nel settore immobiliare, in particolare: a) garantire un adeguato approfondimento della materia nonché il costante aggiornamento professionale nell’ottica di una formazione che perduri nel tempo; b) offrire al Mediatore immobiliare una guida pratica all’esercizio della professione, mediante la ricostruzione dei singoli istituti e la chiarificazione degli aspetti controversi connessi all’evoluzione del dato normativo e giurisprudenziale; c) coadiuvare il Professionista e i suoi collaboratori nell’espletamento degli adempimenti legati alla propria attività.
Le materie trattate riguardano gli aspetti di diritto civile, amministrativo e pubblico che regolano il settore immobiliare.
Al fine di facilitare la consultazione del testo, la trattazione degli argomenti è stata suddivisa in cinque Parti: I. Disciplina della mediazione II. Le vicende giuridiche relative lla circolazione dei beni III. Disciplina della locazione dei beni immobili IV. Elementi di diritto urbanistico V. Il regime fiscale degli immobili. Le imposte indirette
Oltre alla menzione delle recenti novelle legislative, vengono riportate le più importanti sentenze di legittimità e di merito, nonché le principali circolari e risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate che interessano il settore immobiliare.
La scelta di inserire tali riferimenti risponde all’esigenza di offrire un apporto chiarificatore e semplificatore nella ricostruzione delle norme e dei singoli istituti a fronte della complessità della materia.
Michele Pizzullo
Agente e consulente immobiliare in uno studio legale di Roma dal 1979. È docente, presso Forma Camera – Azienda Speciale della C.C.I.A.A. di Roma e presso la PRO.MOTER – Ente di formazione della Confcommercio di Roma, di Diritto civile, commerciale e amministrativo in materia edilizia ed urbanistica nei corsi di formazione per l’accesso all’esame di idoneità all’esercizio della professione di agente immobiliare. Responsabile del servizio di consulenza legale di F.I.M.A.A. (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) di Roma e componente dell’Ufficio legale di F.I.M.A.A. Italia, aderente a Confcommercio; docente nei seminari di aggiornamento professionale. Autore di numerose pubblicazioni nelle materie di competenza.
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Michele Pizzullo, 2021, Maggioli Editore
24.00 € 22.80 €
Foto:iStock.com/Creativebird
