Il mutamento di destinazione d’uso è una tipologia di intervento molto insidiosa nelle compravendite immobiliari e non è affatto raro imbattersi in immobili che sono posti in vendita con una destinazione d’uso apparente, quando invece, esaminando gli atti che attestano la legittimità edilizia, viene fuori un’altra legittima completamente diversa.
Analizziamo in questo articolo, estratto dal volume La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non di Marco Campagna, edito da Maggioli Editore, insidie e aspetti rilevanti che interessano il mutamento di destinazione d’uso e da non trascurare nelle compravendite immobiliari.
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In passato individuato anche semplicemente come cambio di destinazione d’uso, il mutamento è una tipologia di intervento edilizio che, nella realtà, non è stato specificamente normato nelle leggi urbanistiche se non molto di recente, e solo dopo che ci si era resi conto che l’assenza di una disciplina specifica aveva creato molti problemi interpretativi e pratici, in quanto fondamentalmente lasciata alla normativa emanata da regioni e comuni.
Dato, infatti, che la normativa non si interesserà espressamente del mutamento d’uso se non dal 2014, gli enti locali hanno strutturato norme proprie per affrontare il tema.
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Il mutamento d’uso e la sua regolamentazione
Laddove un regolamento edilizio o un piano regolatore contenevano una specifica disciplina per i cambi d’uso, ogni esecuzione di tale attività su un immobile in assenza di titolo è da considerarsi effettuata appunto in assenza di titolo e, quindi, deve essere gestita utilizzando gli strumenti della sanatoria o dell’accertamento di conformità.
Il Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) abrogherà l’ultimo comma della L. 47/1985, in quanto la relativa disciplina verrà fatta confluire nel comma 2 dell’art. 10 che nella originaria stesura così recitava: “le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio attività”. Le parole Denuncia di Inizio Attività (DIA) furono poi sostituite con Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), mentre per il resto la disposizione è tuttora in vigore.
Ferma restando la disciplina dell’art. 10 comma 2, ancora in vigore al momento di scrivere il presente testo, con il decreto Sblocca Italia, ovvero d.l. 12 settembre 2014, n. 133, convertito con L. 11 novembre 2014, n. 164, viene inserito nel Testo Unico l’art. 23-ter, interamente dedicato al mutamento di destinazione d’uso.
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La distinzione tra mutamento d’uso rilevante e non rilevante
In questo articolo, pur facendo salva la normazione regionale, ma subordinandola all’obbligo di adeguarsi alla nuova disciplina, vengono introdotte le categorie generali delle destinazioni d’uso, indicate dall’articolo perentoriamente nelle seguenti:
a) residenziale
a-bis) turistico-ricettiva
b) produttiva e direzionale
c) commerciale
d) rurale
L’art. 23-ter, oltre a individuare le categorie generali a cui occorre fare riferimento per la corretta definizione delle destinazioni d’uso, introduce anche un concetto di grande importanza, ovvero la distinzione tra mutamento d’uso rilevante e non rilevante.
Un mutamento d’uso è rilevante quando prevede un salto tra categorie generali differenti, mentre non lo è quando ante operam e post operam rientrano nella medesima categoria. Il concetto era già presente nella normativa nazionale ma prima del 2014 non era mai stato chiarito in termini così netti.
Il mutamento d’uso non rilevante può essere anche autorizzato con titoli edilizi estremamente semplificati (ad esempio, la CILA) ma non può mai essere attività edilizia del tutto libera; il mutamento rilevante è invece soggetto a titolo e, nelle zone territoriali omogenee di tipo A (i centri storici), occorre anche utilizzare un titolo edilizio di maggiore rilievo (permesso di costruire o SCIA ad esso alternativa).
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Gli aspetti rilevanti da non trascurare nelle compravendite immobiliari
Il tema è rilevantissimo nella compravendita immobiliare, per diversi motivi tra i quali è importante evidenziare i seguenti:
- negli strumenti urbanistici vi sono sempre delle regole relative ai mutamenti d’uso e, molto spesso, alcune destinazioni sono proibite in specifici contesti: ciò va considerato prima dell’acquisto, se il nostro intento è comprare un immobile per adeguarlo ad un utilizzo diverso;
- il mutamento d’uso, se rilevante, è generalmente oneroso (e in alcuni casi possono esserlo anche quelli non rilevanti), dunque tali incombenze devono essere considerate sia se si acquista un immobile per trasformarlo successivamente, sia se si sta vendendo un immobile che attualmente ha una destinazione non commercialmente appetibile;
- gli uffici privati e le abitazioni si trovano su categorie generali differenti e il mutamento d’uso tra dall’una all’altra delle due destinazioni, salvo diversa normativa locale la cui legittimità sarebbe da vagliare con attenzione, è considerato rilevante. Si presti attenzione, quindi, quando si vuole acquistare o vendere un appartamento convertito ad ufficio, perché la riconversione in abitativo potrebbe prevedere un titolo edilizio complesso ma, soprattutto, potrebbe proprio non essere fattibile secondo la specifica disciplina di piano regolatore (vi è un complesso esempio di tale problematica nel Piano Regolatore Generale della città di Roma attualmente vigente, riguardo ai mutamenti d’uso verso residenziale, nel sistema insediativo della città consolidata);
- un immobile potrebbe essere pubblicizzato senza aver preventivamente verificato che la sua destinazione d’uso attuale sia legittima. Ciò può comportare diversi problemi perché, partendo dal presupposto che il trasferimento immobiliare deve avere ad oggetto un bene urbanisticamente legittimo, operare in sanatoria presenta delle difficoltà in più e dei costi in più nel caso in cui implichi anche mutamento d’uso ma, soprattutto, può implicare l’impossibilità di poter raggiungere legittimamente la destinazione d’uso apparente. Casi tipici di queste fattispecie possono essere le abitazioni ricavate negli ex locali tecnici realizzati sulle coperture dei fabbricati (spia tipica di questo problema, le altezze utili interne ridotte degli ambienti) o quelle ricavate in locali posti al di sotto della quota stradale (seminterrati che generalmente in origine sono autorizzati come locali tecnici o come cantine) rispetto ai quali la destinazione residenziale comporta un mutamento della destinazione d’uso, molto spesso non ammissibile secondo la disciplina urbanistica.
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La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non
L’Autore, con esperienza pluriennale nel settore e con grande chiarezza, ha realizzato un testo che è, insieme, un riferimento e una guida alle varie insidie nascoste dietro ad una compravendita immobiliare.
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I professionisti tecnici troveranno anche sezioni con approfondimenti e tecnicismi, perché l’edilizia è anche e soprattutto questo: regole ferree ma interpretabili, insidie invisibili ma dalle conseguenze anche pesanti, e, grandi responsabilità sia di chi vende ma anche di chi compra, che non di rado possono portare a contenziosi in tribunale per cause estenuanti.
Marco Campagna
Architetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà.
Leggi descrizione
Marco Campagna, 2022, Maggioli Editore
29.00 € 27.55 €
Foto:iStock.com/LENblR
