Riparte la caccia alle case fantasma e ai proprietari che non hanno aumentato le rendite catastali dopo lavori di riqualificazione importanti.
Il governo ha messo nero su bianco che la manovra per il 2025 conterrà queste misure che serviranno per fare cassa sia a livello centrale, per IRPEF e tasse di registro, che a livello locale per quanto riguarda l’IMU.
L’Agenzia delle entrate potenzierà per questo gli strumenti di controllo, mentre è probabile anche una specifica riduzione delle sanzioni per chi si mette spontaneamente in regola.
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Una manovra su due fronti
La casa è dunque chiamata a giocare un ruolo di rilievo per il recupero di gettito per il prossimo anno. Dopo la già annunciata revisione delle aliquote dei Bonus edilizia scatta infatti il controllo su chi ha utilizzato questi Bonus per lavori di rilievo ma si è poi “dimenticato” di aggiornare la rendita catastale. Misure specifiche per stanare i furbetti del Superbonus peraltro sono già in vigore dall’inizio dell’anno, ed è prevedibile che i controlli preannunciati su chi ha utilizzato gli altri Bonus si muoveranno su questa stessa linea.
Quando va rivista la rendita in caso di lavori straordinari
L’obbligo di dichiarazione aggiornamento della rendita catastale è previsto dall’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto del Ministro delle finanze n. 701 del 19 aprile 1994. La nuova rendita deve essere dichiarata dal proprietario al termine dei lavori di ristrutturazione ricorrendo ad un tecnico abilitato alle pratiche catastali. Il termine di presentazione delle dichiarazioni è fissato in trenta giorni dalla data di ultimazione dei lavori.
Le regole specifiche sono state dettate nella circolare dell’Agenzia del Territorio n. 10/2005. Nel caso di lavori di manutenzione straordinari la revisione è obbligatoria quando gli interventi comportano un incremento del valore di mercato superiore al 15% rispetto alle condizioni preesistenti.
A questo proposito la circolare cita espressamente: riqualificazione dei servizi igienici; installazione di nuovi impianti tecnologici; impiego di materiali più pregiati. In pratica si tratta di tutti gli interventi per i quali è previsto oggi il Bonus Casa, dato che questo è riconosciuto esclusivamente nel caso in cui vengano fatti interventi che comportano una innovazione rispetto alla situazione precedente. Al di là del rifacimento del bagno, tra i nuovi impianti tecnologici infatti possono rientrare anche i climatizzatori a pompa di calore, come pure nel caso di materiali più pregiati possiamo trovare gli infissi di nuova generazione. E, ovviamente, la rendita va rivista in caso di installazione dei pannelli solari.
Obbligo e sanzioni ma pochi controlli per i Bonus ordinari
Per chi non rispetta l’obbligo sono previste sanzioni e l’intervento dell’Agenzia delle entrate per attribuire d’ufficio una rendita più elevata. Di fatto però i controlli sono scarsi quando non del tutto inesistenti in mancanza di norme specifiche per un incrocio dei dati con le risultanze catastali. Situazione che potrebbe cambiare dal prossimo anno, sulla base di quando già previsto per il Superbonus.
Superbonus già nel mirino
La stretta in questo caso è arrivata con la Legge di Bilancio in vigore dal 1° gennaio. Qui si prevede infatti che l’Agenzia delle Entrate debba verificare che sia stata presentata o meno la revisione della rendita dopo i lavori con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di Superbonus. La verifica deve essere condotta sulla base di specifiche liste selettive espressamente elaborate dalla stessa Agenzia. I controlli delle Entrate valgono per tutti gli edifici sia in caso di riqualificazione energetica che di interventi di consolidamento senza differenza tra uso diretto della detrazione e sconto in fattura o cessione del credito.
La mancata presentazione della variazione catastale è sanzionata per legge. Nel caso degli immobili oggetto di Superbonus l’Agenzia delle Entrate deve inviare al contribuente una lettera di compliance con l’invito a mettersi in regola. In mancanza della presentazione della comunicazione scattano le sanzioni che variano da un minimo di 1.032 a un massimo di 8.264 euro.
La caccia alle case fantasma
Per quanto riguarda invece le case fantasma, si tratta di un copione già visto. L’ultimo intervento in questo senso risale al 2011 quando fu lanciata una campagna che ha portato a identificare ben due milioni di immobili in precedenza completamente sfuggiti a qualunque imposizione fiscale. Nei piani dell’Agenzia delle entrate per il prossimo biennio la caccia alle case fantasma è tra gli obbiettivi prioritari. Si punta infatti ad arrivare al 70% del totale del territorio oggetto di indagine, contro l’attuale 45% di oggi. La ricerca è fatta tramite telerilevamenti, foto aeree, sopralluoghi, sovrapposizione delle foto digitali con i dati d’archivio.
Oltre agli immobili già completati, oppure che risultano ancora in costruzione, ma in realtà sono stati terminati, le verifiche riguarderanno anche le variazioni effettuate ma mai dichiarate, ossia sopraelevazioni e ampliamenti ma anche, ad esempio, piscine o dependance aggiunte alla costruzione principale.
Sanatoria in vista per chi regolarizza
Oggi i proprietari di immobili non dichiarati possono regolarizzare la propria posizione presentando i previsti atti di aggiornamento catastale nel caso utilizzando il ravvedimento operoso che permette di pagare una sanzione amministrativa ridotta (pari ad 1/6 del minimo, se la regolarizzazione avviene oltre due anni dalla violazione). Il prossimo intervento del governo su questo fronte potrebbe prevedere anche condizioni ancor più convenienti in caso di adempimento spontaneo.
