Tra i documenti che la legge impone come necessari in una compravendita immobiliare (ma anche negli affitti) vi è l’APE, acronimo di Attestato di Prestazione Energetica.
Questo documento, purtroppo, è decisamente sottovalutato, sia da chi lo commissiona ma anche talvolta da chi lo redige, tanto che ad oggi è più raro trovare un APE realmente aderente alla realtà che non uno eseguito con superficialità.
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Anche se può apparire in effetti una incombenza poco utile, ha in verità dei risvolti importanti che, se non gestiti con attenzione, possono portare a delle conseguenze civilistiche di un certo rilievo. Vediamo nel dettaglio cosa scrive a proposito Marco Campagna nel volume La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non, edito da Maggioli Editore, dal quale è estratto questo articolo.
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A cosa serve l’APE
L’APE serve a stimare la prestazione energetica di una singola unità immobiliare, valutando sia l’efficienza dell’involucro (pareti, finestre, o qualunque superficie che sia di confine tra l’ambiente interno e quello esterno, tipo i soffitti se siamo all’attico o il terreno se siamo al piano terra: è da tutte queste superfici, difatti, che si disperde verso l’esterno il calore del riscaldamento in inverno e il fresco del condizionamento in estate) nella sua capacità di limitare lo scambio termico verso l’esterno, sia l’efficienza degli impianti di riscaldamento e di condizionamento.
La combinazione tra efficienza del generatore di calore ed efficienza dell’involucro produce un valore stimato di quantità di energia termica che occorre immettere nell’immobile (o togliere dall’immobile, se parliamo di raffrescamento) per mantenere la temperatura desiderata. In base al valore stimato, e ad altre caratteristiche fisiche, viene individuata la classe di efficienza energetica, secondo una scala concettualmente identica a quella che viene attribuita agli elettrodomestici, i quali vengono stimati con parametri ovviamente del tutto diversi ma tenendo conto delle stesse riflessioni di fondo, ovvero la quantità di energia che viene richiesta per compiere una operazione: minore sarà la quantità di energia richiesta, maggiore sarà l’efficienza.
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Come fare un APE
L’involucro disperdente deve essere ricostruito dal tecnico con la dovuta perizia, anche se in alcuni specifici casi la procedura può essere eseguita con software che utilizzano un modello semplificato (e, in questo caso, nell’attestato deve essere espressamente dichiarato il fatto che è stato impiegato un modello semplificato). Se non viene utilizzato il calcolo semplificato, occorre ricostruire all’interno di appositi software l’intera consistenza dell’immobile, valutando la stratigrafia degli elementi disperdenti e considerando anche i ponti termici.
Negli edifici, incide molto nella determinazione della classe, l’eventuale presenza di impianti che producono energia da fonte rinnovabile, come pannelli solari per l’acqua calda sanitaria, pannelli fotovoltaici, pompe di calore: il procedimento di calcolo, difatti, considera l’energia acquisita da fonte rinnovabile per quello che è, cioè energia autoprodotta senza consumare combustibili e quindi è come se venisse sottratta alla quantità di energia prodotta in modo tradizionale.
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Del resto, cosa importante ai fini della determinazione dell’impatto dell’unità immobiliare nell’ambiente è capire quanto combustibile di tipo tradizionale deve essere impiegato per mantenere il clima (nonché sufficiente quantità di acqua calda sanitaria) all’interno della casa: è il consumo dei cosiddetti combustibili fossili che produce impatto sull’ecosistema, in quanto uno qualunque di essi, fosse anche il più pulito di tutti, ovvero il metano, nella combustione produce anidride carbonica che viene immessa in atmosfera.
I sistemi da fonte rinnovabile, al contrario, convertono l’energia partendo da quella che finirebbe comunque sulla terra (irraggiamento solare) o quella comunque presente nel sottosuolo (energia geotermica) o, ancora, quella dell’atmosfera (sfruttata dalle pompe di calore, le quali, tuttavia, utilizzano energia elettrica per funzionare).
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Quando fare un APE in vista di una vendita immobiliare
L’APE va predisposto prima ancora di immettere in pubblicità l’immobile, perché nell’annuncio immobiliare deve comparire il dato della classe di efficienza energetica, in quanto l’obiettivo della legge è proprio quello di rendere consapevoli gli acquirenti del livello di efficienza energetica dell’immobile che si andrà ad acquistare.
È chiaro quindi che l’APE deve essere predisposto con la dovuta attenzione e coscienza, in quanto se arriva ad un risultato errato, e quindi ad una classificazione energetica non coerente, può indurre l’acquirente ad effettuare valutazioni sbagliate, oltre a poter costituire, sotto certi aspetti, anche un aliud pro alio nella compravendita e determinare quindi eventuale richiesta di danni (anche se non può comportare nullità dell’atto di rogito, o almeno così sembra dedursi dall’ordinanza di Cassazione 10665/2020).
Inoltre, per cercare di limitare il fenomeno, purtroppo diffuso, degli APE eseguiti con estrema superficialità, la legge stessa ha imposto l’obbligo di sopralluogo da parte del tecnico: questi, quindi, all’interno dell’attestato deve dichiarare il numero e la data dei sopralluoghi effettuati e, se non li ha effettuati, commette una falsa dichiarazione, anche se è obiettivamente difficile dimostrarlo (ma potrebbe essere dimostrabile laddove i dati inseriti siano palesemente incoerenti con lo stato effettivo dei luoghi).
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Le classi energetiche degli immobili
Le classi attuali vanno dalla G, la peggiore, fino alla A. Di recente, la classe A è stata poi suddivisa in diverse sottoclassi per premiare maggiormente le unità immobiliari ad efficienza maggiore e quindi si ha non più una unica classe A ma quattro classi dalla A1, la peggiore, alla A4, la più performante dal punto di vista dell’efficienza energetica.
Gli edifici costruiti prima degli anni ’70 e mai oggetto di ristrutturazioni integrali dell’involucro sono generalmente di classe G o comunque di classi di efficienza pessime, in quanto le prime norme che introducono qualche vago barlume di attenzione all’efficienza energetica, anche se estremamente blande rispetto alle attuali, risalgono a quell’epoca.
Dagli anni ’70 in poi l’efficienza degli edifici di nuova costruzione è via via aumentata: dal 2005 in poi (anno di pubblicazione del d.lgs. 192/2005) è tecnicamente impossibile che un edificio di nuova costruzione possa essere di classe G, in quanto le norme già all’epoca imponevano il rispetto di una classe minima di efficienza.
È pertanto opportuno porre attenzione alla classe energetica laddove si intenda acquistare un immobile inserito in un edificio di recente costruzione o soggetto di recente a ristrutturazione rilevante, in quanto se viene individuata una classe molto bassa, diciamo inferiore alla C, potremmo trovarci di fronte ad un APE errato o, peggio, ad un edificio edificato senza la dovuta attenzione alle norme in vigore al momento della sua costruzione.
Insomma, l’Attestato di Prestazione Energetica è un documento importante, che può fornire moltissime informazioni utili alla corretta valutazione di un acquisto: ma tutto ciò, solo se è stato redatto in modo consapevole e corretto. È importante, quindi, che chi vende l’immobile ponga la dovuta attenzione a questo aspetto: la corretta spesa per un documento redatto come si deve rappresenta una frazione infinitesima del valore commerciale di un immobile, ed è comunque nulla rispetto a quello che si potrebbe dover pagare laddove l’acquirente rilevasse problemi che l’APE non era stato in grado di individuare.
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La guida La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non risponde alla necessità di offrire al lettore, professionista e non, indicazioni e sostegno nel vasto mare della normativa con riferimento alle responsabilità delle figure professionali, a “cosa chiedere ed a chi”, a cosa pretendere dal venditore ed ai doveri, responsabilità e rischi che si hanno come acquirente, quando si compra o si vende un immobile.
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