Nella prassi, al condominio si è affiancata la figura del Supercondominio, che riguarda la situazione in cui i beni o servizi comuni si trovano in rapporto di accessorietà non ad un unico edificio, ma ad una pluralità di edifici.
Si afferma infatti nella giurisprudenza della Cassazione che il Supercondominio sorge di diritto e di fatto se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti ed unifica entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, legati tra di loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati (Cass. civ., sez. II, 10/12/2019, n. 32237).
>> Vorresti ricevere articoli come questo? Clicca qui, è gratis
Il Supercondominio, però, non è un ente sovraordinato ai singoli condominii, cioè non è un condominio di condominii. Il supercondominio, quindi, non è un ente di gestione che accorpa altri enti di gestione, cioè i condominii, ma è una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i condomini, ossia una collettività di condomini accomunati dal vincolo funzionale che ricorre tra parti comuni a più unità immobiliari o a più edifici ovvero a più condominii di unità immobiliari ex art. 1117 bis cc.
Pertanto, al supercondominio si applica la disciplina specifica sul condominio, anziché quella generale sulla comunione.
>> Ti può interessare il volume Parti comuni ed esclusive in condominio di Giuseppe Bordolli (Maggioli editore, 2021) <<
L’impianto fognario nel Supercondominio, in generale
In ambito supercondominiale l’impianto fognario è posto in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in condomini distinti, perché è oggettivamente e stabilmente destinato all’uso o al godimento di tutti i fabbricati; di conseguenza, tenendo conto dei principi sopra espressi, si può affermare che all’impianto si applica comunque la disciplina specifica del condominio, invece di quella generale sulla comunione, e quindi opera la presunzione legale di condominialità, ma solo fino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca e si deve invece considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni sono inequivocamente destinate al servizio di ciascun edificio.
Le spese dell’impianto fognario nel Supercondominio, una recente decisione
La Legge n. 220/2012 di riforma del diritto condominiale ha introdotto l’art. 1117 bis c.c. che, letteralmente, dispone: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomìni di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.
Rientra nell’ambito di applicazione di detta norma la rete fognaria del Supercondominio che è una conduttura orizzontale a cui sono collegati tutti gli edifici di ciascuna unità immobiliare del supercondominio dai quali vanno solo esclusi coloro che, per ragioni strutturali, non possono ottenere alcuna utilità dalle predette tubazioni.
Secondo l’articolo 1123 c.c., comma 1, applicabile anche alle strutture supercondominiali, agli oneri manutentivi della condotta fognaria concorrono tutti i caseggiati facenti parte del Supercondominio in ragione dei millesimi di proprietà di ogni cespite immobiliare.
>> Ti può interessare il volume Tabelle millesimali nel condominio e nel supercondominio di Marco Barrani (Maggioli editore, 2023) <<
Del resto le singole unità immobiliari in Supercondominio devono dotarsi di apposita tabella millesimale supercondominiale, ben distinta dalle tabelle millesimali di ciascun condominio e che indichi appunto la quota millesimale di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero supercondominio: tale necessità deriva dal combinato disposto degli artt. 1117-bis c.c. e 68 disp.att.cod.civ., ma anche da consolidata giurisprudenza.
In altre parole laddove esiste un Supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la ripartizione della spesa tra i singoli condomini per la conservazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici (come l’impianto fognario); la seconda tabella, è invece quella normale interna ad ogni edificio (Cass. civ., sez. II, 14/11/2012, n. 19939).
Infine, per mera completezza, merita di essere precisato che l’assenza di tabelle supercondominiali non impedisce di ripartire la spesa essendo sufficiente redigere una nuova tabella di proprietà includendovi i millesimi generali di tutti i fruitori dell’impianto fognario (Trib. Roma 24 luglio 2023 n. 11627).
Impianto fognario e responsabilità da custodia del Supercondomino
Dalla comproprietà dei beni e/o dei servizi al servizio dei diversi caseggiati, discende, secondo il criterio di cui all’art. 2051 cc, la responsabilità del Supercondominio per i danni eventualmente arrecati ai condomini o terzi. Il soggetto che ha la custodia dell’impianto fognario comune è infatti tenuto a curarne la manutenzione per garantirne il corretto utilizzo/funzionamento ed evitare che si creino situazioni di pericolo per i condomini e per i terzi.
In caso di sinistro, ai fini dell’accertamento della responsabilità occorre, quindi, rinvenire la prova di una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso (che risulti riconducibile a una anomalia, originaria o sopravvenuta, nella struttura e nel funzionamento del bene), nonché dell’esistenza di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe il dovere di vigilare onde evitare che la stessa produca danni a terzi.
Leggi anche Rottura tubazione in condominio e infiltrazioni: come individuare il responsabile?
Di conseguenza qualora i danni subiti da un terzo siano connessi ad un tratto del detto impianto fognario supercondominiale posto ad esclusivo servizio di uno solo dei caseggiati, la relativa responsabilità (nella specie, di natura extracontrattuale, ex art. 2051 c.c.) è addebitabile esclusivamente a quest’ultimo e non all’intero Supercondominio, non potendosi estendere agli altri condomini del complesso gli obblighi di custodia e di manutenzione gravanti sull’amministratore e sull’assemblea del singolo edificio.
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
Consigliamo
Questi utili manuali sul condominio, indispensabili per chi vuole (o deve) essere sempre aggiornato sulle tematiche condominiali:
Parti comuni ed esclusive in condominio
Si prendono in considerazione anche le parti comuni del supercondominio, condominio minimo e condominio parziale.
Sono analizzate inoltre le modifiche in materia di mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni.
Non manca poi un capitolo dedicato all’uso delle parti comuni, evidenziando il nuovo orientamento della Cassazione che sembra favorire sempre più un utilizzo maggiormente rispondente all’esigenze dei condomini.
Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di “interesse sociale” e a quelle legate al fenomeno superbonus 110% (fotovoltaico, colonnine di ricarica, cappotto termico, ecc.), prendendo in considerazione le importanti novità legate all’installazione di un ascensore.
Viene approfondito poi il tema della sopraelevazione in condominio con accurato esame delle questioni legate ai limiti del sopralzo.
Infine viene affrontato il tema del perimento dell’edificio condominiale; conclude l’opera il problema delle opere nelle parti esclusive e dei limiti regolamentari all’utilizzo delle porzioni private.
Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Leggi descrizione
Giuseppe Bordolli, 2021, Maggioli Editore
28.00 € 26.60 €
Suggeriamo anche:
Questo software online per la gestione del condominio per gli amministratori condominiali:
Immagine: iStock/Sansert Sangsakawrat
