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Compagine condominiale e vizi occulti

Quando ci si avvicina all’acquisto di un immobile il primo esame da compiere attiene alla compagine condominiale. Una volta acquistato l’appartamento, volenti o nolenti, si deve convivere all’interno di uno stabile con altre famiglie. Sapere preventivamente se nell’ambito della compagine condominiale ci sono dei problemi anche di tipo personale che condizionano il quieto vivere sarebbe determinante (e sottolineo determinante).

Premesso che la certezza che il venditore dica la verità e tutta la verità non si può avere, si possono però adottare delle cautele con formule (clausole) inserite nel contratto di acquisto che consentono all’acquirente di ricevere una buona tutela legale.

Chiariamo meglio con un esempio.

Dopo aver acquistato l’appartamento, Tizio evidenzia difficoltà negli scarichi delle acque chiare e, grazie all’ausilio di un tecnico, viene a conoscenza di vecchi e ben noti problemi alle tubature perché obsolete e da sostituire. In questi casi, appare evidente che l’immobile presentasse dei vizi funzionali noti al venditore e taciuti all’acquirente.

In punto di diritto si parla di vizio occulto e cioè un difetto e/o problema relativo all’immobile noto al venditore, che lo ha taciuto e/o occultato.

In questi casi è determinante che l’acquirente contesti il vizio al venditore immediatamente, senza far passare tempo.
Sul punto è bene sapere che i tempi sono molto stretti. Infatti, la contestazione del vizio occulto al venditore deve essere fatta entro otto giorni da quando l’acquirente ne viene a conoscenza. Non solo: nel caso in cui il venditore non decida di accollarsi le proprie responsabilità, l’acquirente deve attivare la giusta azione giudiziaria nelle sedi deputate entro un anno dalla scoperta del vizio.

Questi due termini, di otto giorni e di un anno, salve ipotesi particolari e residuali, sono perentori. Ciò significa che il loro mancato rispetto priva l’acquirente di ogni tutela a prescindere dalle ragioni che ha o potrebbe avere.

Vecchie delibere impegnative di spese o debiti condominiali

In vista del giorno del contratto notarile con il quale viene trasferito l’immobile, il notaio richiede generalmente all’amministratore una dichiarazione attestante eventuali stati debitori del condomino venditore ed eventuali lavori di natura straordinaria deliberati ancorché non eseguiti. In particolare, sia il debito pregresso sia le spese relative a queste delibere rimangono a carico al debitore.

Accade, tutt’altro che di rado, che nei condomini spesso si avvicendino gli amministratori e il passaggio di consegne dei documenti da un professionista all’altro non risulti sempre completo. Ciò determina che l’amministratore che rilascia la dichiarazione al notaio lo faccia sulla scorta di quanto a lui noto che non è detto che sia la totalità di quanto realmente accaduto negli anni.

In buona fede, quindi, l’acquirente acquista sapendo che non vi sono debiti e nemmeno delibere di spesa straordinarie adottate o problematiche all’interno del condominio. Tutto bene fintanto che non emerge una vecchia delibera di lavori straordinari, non nota all’amministratore e taciuta dal venditore.

Ai fini pratici, occorre cucire su misura alcune clausole nel contratto di acquisto. Per completezza di trattazione si rileva che i debiti condominiali relativi all’unità compravenduta rappresentano un delicato problema relativo all’immobile oggetto della compravendita.

Impianti

In merito agli impianti due sono le fattispecie più ricorrenti che si possono verificare. La prima è che l’immobile compravenduto presenti impianti eseguiti a regola d’arte in epoca recente con corredo delle certificazioni di conformità. In tal senso l’atto notarile di acquisto ne dovrà dare atto.

L’altra ipotesi, invece, riguarda il caso in cui, sebbene gli impianti siano perfettamente funzionanti, non abbiano il corredo delle certificazioni, o perché i lavori sono stati eseguiti in epoca in cui le certificazioni non venivano rilasciate, oppure perché sono stati smarriti.

In questo caso il contratto notarile dovrà dare atto che gli impianti sono funzionanti, eseguiti in regola secondo le norme vigenti all’epoca della loro realizzazione, ma non muniti di certificazioni. In entrambe le situazioni l’atto di compravendita è perfettamente rogabile e non vi sono problematiche di nessun tipo, atteso che l’acquirente è reso edotto della reale situazione esistente.

Le problematiche nascono quando, dopo l’acquisto, emerge che le certificazioni di conformità consegnate non corrispondono allo stato di fatto degli impianti oppure, nel secondo caso ipotizzato, che gli impianti non sono funzionanti.
Se dovesse accadere questo, atteso che il venditore ha taciuto un vizio relativo agli impianti, l’acquirente deve contestare i fatti entro otto giorni dalla scoperta.

Condoni

Non è raro che ancora oggi alcuni immobili vengano venduti con condoni del 1985, 1994 o 2003 ancora da rilasciare. In particolare, si tratta di situazioni ove il venditore (o suo dante causa) aveva regolarmente oblato quanto chiesto dal Comune al fine del rilascio del condono, ma al momento della vendita questo non è ancora stato rilasciato.

In queste situazioni la compravendita è perfettamente fattibile, anche se occorre che venga inserita nel contratto una clausola tutelativa per l’acquirente.

Rumori e movida

L’attenzione deve essere massima anche nel valutare se nello stabile condominiale o in quelli confinanti o prospicienti vi siano attività commerciali dedite ad attività serali e notturne, ristorazione o somministrazione di bevande. Infatti, soprattutto nei centri storici delle città a vocazione turistica o studentesca, negli ultimi due lustri sono aumentate notevolmente le problematiche legate ai rumori per la cosiddetta movida.

Pertanto, chi è interessato all’acquisto dell’immobile deve esaminare attentamente se nei fondi commerciali posti nelle vicinanze del condominio in cui si trova l’immobile da acquistare ci siano attività di questo tipo.

Altresì occorre porre attenzione se nei fondi commerciali attualmente destinati a vendite o attività non generative di rumori (vendita di scarpe, vestiti o computer) vi siano potenzialità a divenire fonte di problemi.

Tra i campanelli di allarme il più rilevante è la presenza della canna fumaria (o la sua facile installazione: questa è indagine più complessa e aleatoria, però) che predispone il fondo a poter ospitare un ristorante, un pub o un locale di somministrazione di bevande e cibi.

Conclusioni

In conclusione, quando si acquista un immobile occorre capire se l’acquisto è destinato all’abitazione principale propria e/o della famiglia oppure rappresenta un puro investimento.

Nel primo caso, non occorre solo che l’immobile piaccia e sia totalmente confacente a chi ci deve abitare, come la celeberrima scarpa di Cenerentola, ma deve sussistere anche tutta una serie di buoni presupposti. In buona sostanza, il solo piacere può non essere sufficiente ad accendere il semaforo verde all’acquisto, in presenza di circostanze che possono invece pregiudicare in modo evidente l’acquisizione.

Se invece l’acquisto è volto al puro investimento, le scelte che devono indirizzare l’azione sono ben altre. Infatti, in questo caso poco conta che l’immobile piaccia o meno all’acquirente, in quanto deve avere dei requisiti ben precisi che permettano la facile messa a frutto o rendita.

In pratica, soprattutto nelle città a vocazione turistica o studentesca, ciò che rileva è che l’immobile possa essere facilmente ceduto in locazione. Emergono come determinanti la presenza nelle vicinanze di servizi principali come supermercati, farmacie, fermate di autobus-tramvia oppure stazioni ferroviarie, facilità di parcheggio pubblico o privato,ecc.

In sostanza, le valutazioni che si fanno nell’uno e nell’altro caso sono completamente diverse e sono quelle che comunque devono guidare la scelta del soggetto interessato all’acquisto.