Il Decreto Salva Casa, D.L. 69/2024 convertito con modifiche con L. 105/2024, ha introdotto una serie mirata di modifiche al DPR 380/01, senza snaturarne l’ossatura principale, ma andando ad intervenire in modo puntuale su alcuni aspetti.
Una delle procedure che è stata interessata dai maggiori sviluppi è il mutamento di destinazione d’uso, gestito dall’art. 23 ter DPR 380/01, che è stato implementato tanto da diventare da “semplice” distinzione tra interventi rilevanti e non, a norma strutturata (benché sotto certi aspetti tuttora incompleta, in quanto volutamente parziale) per la gestione dei mutamenti d’uso.
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Il Decreto Salva Casa
Quest’opera è uno strumento essenziale per professionisti tecnici e operatori della pubblica amministrazione, curato dall’esperto Mario Di Nicola. Il manuale analizzale recenti normative, offrendo una panoramica completa delle disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica introdotte dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105 di conversione del c.d. Decreto Salva Casa (d.l. n. 69/2024).Con un’organizzazione logica e funzionale, il volume affronta tematiche cruciali della sanatoria edilizia: dalla regolarizzazione delle difformità alla conformità edilizia necessaria per contratti, vendite e accesso agli incentivi.Dettaglia le procedure amministrative, evidenziando ruoli e responsabilità dei vari attori coinvolti e offrendo indicazioni operative chiare e sequenziali.Pensato per facilitare la consultazione, il manuale utilizza parole chiave e formattazioni che stimolano la memoria visiva, fornendo anche un prezioso formulario per le richieste e i provvedimenti di rilascio o diniego.Una guida indispensabile per garantire l’osservanza delle norme tecniche di sicurezza, igiene ed efficienza energetica, rivolta a tecnici, progettisti e operatori della pubblica amministrazione.Mario Di NicolaArchitetto, ha operato negli Uffici Tecnici di Ente Locale, nei settori Edilizia e Urbanistica; ha redatto numerosi piani urbanistici e progetti di opere pubbliche. È, altresì, noto autore di molteplici pubblicazioni in materia. Per Maggioli Editore ha pubblicato oltre 70 volumi, tra nuove edizioni ed edizioni di aggiornamento.
Mario Di Nicola | Maggioli Editore 2024
Mutamento d’uso, attività favorita ma entro determinati limiti
Il legislatore ha ormai da tempo compreso che il mutamento d’uso deve essere una attività edilizia consentita entro i dovuti limiti ma favorita, in quanto se è vero che nelle nostre città iniziano a comparire molti immobili abbandonati, questo avviene talvolta, anche se non sempre, anche per le limitazioni o le eccessive complessità che possono essere collegate al recupero e, quindi, anche al mutamento d’uso del fabbricato o della unità immobiliare.
Ciò accade perché molti strumenti urbanistici comunali risentono di un approccio pianificatorio ancora legato ai concetti urbanistici della città precedente all’avvento delle nuove tecnologie: da quando internet ha preso piede nella cultura di massa, in qualche modo ha influenzato in generale tutto l’approccio alla realtà anche urbana, andando ad incidere anche sul modo in cui le persone vivono, percepiscono ed usano gli immobili; si pensi ad esempio al mutamento radicale che l’avvento dell’e-commerce ha avuto sui locali commerciali, anche se il cambiamento non è correlato esclusivamente a questo. Non è un caso che gli strumenti urbanistici di più recente progettazione hanno tendenzialmente un approccio differente e più libero verso i mutamenti d’uso.
Per altri versi, il mutamento d’uso rimane una trasformazione urbanistica che deve rimanere entro determinati limiti di controllo, perché così come ha il potere di migliorare la fruibilità di un edificio ormai non più adatto all’uso, dall’altro lato può consentire di installare destinazioni a maggior carico urbanistico in zone urbane già sensibili, sovraccaricate o comunque inadatte. Forse per questo motivo, le modifiche introdotte sono da un lato di favore ma dall’altro viene sempre rimarcato che il mutamento deve in ogni caso rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici (ovvero il piano regolatore ma anche qualunque altro strumento di pianificazione, con i limiti concettuali citati più sopra).
Mutamento d’uso nel Salva-Casa: semplificazione titoli edilizi
Le innovazioni del Salva-Casa toccano diversi aspetti del mutamento d’uso, i quali non possono essere trattati tutti nel presente articolo; si ritiene utile intanto approfondire quello legato al fatto che lo sforzo del legislatore è andato verso la semplificazione dei titoli edilizi, di fatto sottoponendo a SCIA tutti i mutamenti che possono rientrare nelle “nuove” fattispecie dei commi 1 bis, 1 ter ed 1 quater dell’art. 34 bis.
Tuttavia, questi non rappresentano tutto lo scibile possibile e, quindi, ad oggi si presenta il problema che i mutamenti d’uso che non rientrano nelle (ampie) casistiche di nuova introduzione continuano a seguire le regole generali precedenti, le quali in qualche caso richiedono un titolo differente dalla SCIA.
Titoli edilizi per MdU: casistiche
In questo articolo si è cercato di sintetizzare le varie casistiche in cui ad oggi si può incorrere: i titoli edilizi indicati nell’elenco che segue tengono conto solo del mutamento d’uso, ma se connessi ad opere edilizie che richiedono un titolo edilizio superiore in termini gerarchici rispetto a quello indicato, come specificato chiaramente nel comma 1 quinquies, questo prevarrà e sarà necessario presentare un titolo coerente con le opere previste sotto descritte, ma con esclusione del caso specifico degli immobili collocati al piano seminterrato o primo piano fuori terra (che è una delle altre innovazioni del decreto e che rappresenta un argomento delicato che verrà trattato a parte):
- MdU rilevante, con o senza opere, in zona territoriale omogenea di tipo A, in attuazione del comma 1 ter, è soggetto a SCIA e alla relativa onerosità correlata al solo contributo di costruzione. Non è richiesto il reperimento o la monetizzazione degli standard urbanistici differenziali;
- MdU rilevante, con o senza opere, in zona A ma laddove non risulti applicabile il comma 1 ter (come si dirà, ad esempio ciò vale negli immobili posti ai piani terra e seminterrati) e in ogni clausola residuale, è soggetto a Permesso di Costruire (o SCIA ad esso alternativa) con completa corresponsione del contributo di costruzione dovuto e con obbligo di reperimento, o monetizzazione se possibile, degli standard urbanistici differenziali;
- MdU rilevante con opere, in zone territoriali omogenee diverse dalla A, è soggetto a SCIA ed alla relativa onerosità, a meno che le opere non richiedano un titolo “superiore” che nel caso condiziona la procedura. In caso di applicazione del comma 1 ter e quindi nelle zone B e C, l’onerosità è limitata al solo contributo per le urbanizzazioni, non essendo richiesto il reperimento o la monetizzazione degli standard urbanistici differenziali;
- MdU non rilevante con o senza opere, in tutte le zone territoriali omogenee, ai sensi del comma 1 bis è sempre soggetto a SCIA (a meno che non ricada nella casistica del punto seguente) e tendenzialmente non è soggetto alla onerosità relativa al contributo di costruzione, salvo casi particolari come ad esempio se le opere in sé ne sono soggette. Tuttavia, se previsto, è necessario reperire o monetizzare gli standard urbanistici differenziali in quanto per il comma 1 bis non è espressamente escluso;
- MdU non rilevante con opere che sconfinano oltre il regime di competenza della CILA e della SCIA, in tutte le zone territoriali omogenee, è soggetto al titolo edilizio idoneo per le opere in svolgimento, dunque presumibilmente Permesso di Costruire o SCIA ad esso alternativa (l’indicazione qui riportata deriva dall’interpretazione della lettera b) del comma 1 quinqiues la quale non brilla per chiarezza ma non si vedono altri modi per interpretarla). Vale quanto detto al punto precedente per quanto riguarda l’eventuale dotazione differenziale di standard urbanistico.
Come accennato, la norma introduce innovazioni relativamente alla gestione degli immobili posti ai piani terra o seminterrati degli immobili. Nel caso in cui l’immobile si trovi al primo piano fuori terra o seminterrato e sia interessato da mutamento d’uso tra categorie generali differenti, da come è strutturata la norma definitiva, deve intendersi che il comma 1 ter non è applicabile almeno finché non interviene la norma regionale specifica. Questo non significa che non si possono fare i mutamenti d’uso ma, semplicemente, che non possono beneficiare delle specifiche semplificazioni e deroghe del comma 1 ter e che devono quindi essere attuati secondo la disciplina ordinaria, sempre in conformità a quanto previsto dagli strumenti urbanistici e, nel caso, con pagamento di tutta l’onerosità, ivi compresa quella relativa alla monetizzazione degli standard urbanistici non reperiti. Questo vale per qualunque zona territoriale omogenea.
Standard urbanistici
Per quanto attiene alla necessità di dotazione degli standard urbanistici, altro tema delicatissimo e che merita un approfondimento specifico all’esterno del presente articolo, il comma 1 quater prevede in modo del tutto esplicito che laddove si ricada nella casistica (ampia) del comma 1 ter, l’intervento non è soggetto all’obbligo di reperire (o monetizzare) gli standard urbanistici.
Ciò tuttavia vale esclusivamente per il comma 1 ter, mentre per il comma 1 bis (mutamento d’uso senza cambio di categoria generale) tale esclusione non è prevista. Ebbene, va considerato che possono esserci casistiche di mutamenti d’uso che pur non prevedendo un salto di categoria generale prevedano comunque una variazione di standard urbanistico, soprattutto laddove gli strumenti urbanistici comunali si sono dotati di norme più di dettaglio sul calcolo rispetto a quelle più generali del DM 1444/68. Attenzione dunque al possibile paradosso che pur essendo “semplificati”, gli interventi di mutamento d’uso all’interno della stessa categoria generale possono comunque essere soggetti ad una onerosità che può risultare di importo notevole.
