La nuova asseverazione per il bonus facciate introduce importanti novità a supporto dei professionisti tecnici, e gestire le pratiche per le parti comuni dei condomìni diventa più semplice.
Sin ora infatti, asseverare gli interventi legati al bonus facciate sulle parti comuni dei condomìni non è stata cosa semplice per i professionisti:
non solo i condomini devono trovare una maggioranza deliberativa, ma l’asseverazione deve anche garantire che gli immobili non presentino abusi edilizi di entità superiore alla soglia del 2%.
Vediamo nel dettaglio.
La nuova asseverazione per il bonus facciate
L’articolo 119 comma 13 bis Dl 34/2020 prevede che le pratiche da presentare per fruire dei bonus debbano essere corredate da un’asseverazione riguardante la regolarità urbanistica degli immobili sui quali si interviene.
Lo Stato, infatti, non può concedere benefici, contributi o esenzioni fiscali, compreso quindi il bonus facciate, per immobili con abusi edilizi di entità superiore alla soglia del 2%, come previsto dall’articolo 49 Dpr 380/2001.
Stando a quanto detto, nel caso dei condomìni, sarebbe stato molto difficile per i professionisti produrre delle asseverazioni senza il timore di possibili errori:
per i condomìni, infatti, essendo considerati come una somma di unità immobiliari, sarebbe stato necessario che tutte le unità immobiliari accomunate dalla facciata oggetto d’intervento fossero prive di abusi edilizi o con difformità superiori al 2%, in termini di superficie e volume.
Il professionista quindi avrebbe dovuto controllare e assicurarsi dell’eventuale presenza di abusi edilizi per ogni singola unità abitativa.
Lo stesso vale per gli edifici più datati sui cui migliorare le condizioni climatiche con bonus previsti dal legislatore.
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Gli interventi del legislatore
Per i professionisti, il carico di responsabilità è risultato da subito troppo elevato, causando un blocco delle asseverazioni per il bonus facciate e una conseguente pressione sul legislatore.
Già con il decreto legge 76/2020, che riscrive l’articolo 9 del T.U., si è tentato di trovare una possibile soluzione.
Il Dl, infatti, prevede che la regolarità urbanistica degli edifici d’epoca possa essere tratta da “documenti probanti” come fotografie, documenti d’archivio e ogni altro atto pubblico o privato dal quale intuire consistenza e caratteristiche del bene immobile.
La svolta definitiva, invece, è arrivata con il nuovo comma 13 ter all’articolo 119 del Dl 34/2020:
«le asseverazioni dei tecnici che dichiarino lo stato legittimo degli immobili plurifamiliari sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici che chiedono di fruire del bonus statale».
In questo modo diventa più agevole ottenere il bonus facciate, poiché il tecnico dovrà asseverare solo la regolarità edilizia della facciata:
un elemento che difficilmente presenta abusi edilizi che possano generare sanzioni.
Rimane, quindi, di fondamentale importanza il meccanismo di salvaguardia individuato dal Parlamento con gli articoli 9 bis e 34 bis del Dpr 380/2001, che obbliga il venditore a dichiarare la regolarità del bene con l’unica tolleranza del 2% in materia di altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta.
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Come funziona la nuova asseverazione per il bonus facciate
Per usare la nuova asseverazione per il bonus facciate è necessario che il tecnico alleghi “documento probanti” dai quali dedurre l’epoca di realizzazione della facciata stessa.
In questa situazione il ruolo delle amministrazioni comunali acquista rilievo, perché per situazioni consolidate di interventi abusivi sulle facciate sarà opportuna una specifica presa di posizione:
potrà essere possibile, infatti, ottenere il bonus chiedendo una sanatoria e utilizzando il principio previsto dalla circolare Lavori pubblici 41714/2003 secondo cui è possibile ottenere un titolo edilizio anche su un immobile abusivo se vi è un’istanza di sanatoria.
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