Si è ritenuto utile individuare in questo articolo, estratto dal volume Progettazione e trasformazioni in presenza di vincoli, di Marco Campagna, edito da Maggioli Editore, una check list con le verifiche che devono essere condotte ogni qualvolta si va ad intervenire su un territorio che non si conosce o, comunque ogni volta in cui si deve avviare una nuova progettazione su un edificio esistente.
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Di seguito i vincoli da individuare prima di avviare un progetto.
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Vincoli dei beni culturali
Il Codice dei Beni Culturali, d.lgs. 42/2004, gestisce i vincoli appartenenti a due grandi categorie: i beni culturali, tutelati dalle norme della parte II del Codice, ed i beni paesaggistici, cui si riferiscono gli articoli della parte III. La differenza è sostanziale e radicale tra le due tipologie di vincolo, tanto è che nel Codice confluiscono norme che, in origine, erano distinte e separate.
Ad ogni modo, di base, i vincoli dei beni culturali, essendo imposti tramite decreti ministeriali, devono essere verificati presso l’ufficio operativo sul territorio del Ministero stesso, che sono le Soprintendenze. Alcuni uffici o alcune regioni possono aver istituito dei portali telematici da cui poter visionare direttamente la presenza di vincoli di parte II o di parte III o anche di tutti e due insieme (come si è visto nel caso della Regione Toscana, cfr. par. 2.9.2), ma non essendoci un obbligo di legge esplicito in tal senso, si va in ordine sparso. Ad ogni modo, anche laddove esistessero dei portali o dei database digitali di pubblico accesso, nel caso in cui occorra la certificazione della sussistenza del vincolo ci si dovrà sempre rivolgere alla Soprintendenza locale, mediante istanza specifica (ogni ufficio può avere la sua modulistica e la sua prassi). Dunque, per la verifica del vincolo dei beni culturali quasi bisogna operare caso per caso.
Il Ministero della cultura è dotato di un portale anche cartografico che ha l’ambizione di essere un punto di accesso unico per tutti i vincoli della parte II del Codice: tale portale, al momento di redigere il presente testo, è raggiungibile a questo link, utile solo per una supervisione orientativa, per poi procedere con una verifica più approfondita con richiesta di emissione del certificato di esistenza di provvedimenti di tutela.
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Vincoli paesaggistici
I vincoli paesaggistici sono invece relativamente più semplici da individuare, ma ciò avviene nel caso in cui la regione territorialmente competente ha sviluppato il piano paesaggistico, il quale peraltro sarebbe obbligatorio, ma vi sono casi di regioni in cui l’iter di approvazione non si è ancora concluso.
Se il piano paesaggistico è approvato, sarà sufficiente analizzarne le tavole cartografiche per verificare la presenza di perimetrazioni di vincolo. Laddove fosse necessario acquisire la certificazione dell’esistenza del vincolo, invece, è opportuno chiedere il certificato di destinazione urbanistica al comune all’interno della cui amministrazione ricade l’area di interesse. Quando è necessario chiarire l’effettiva confinazione di un vincolo, si deve andare a ricercare il decreto o la procedura con cui il vincolo è stato istituito: generalmente, per i vincoli paesaggistici generati di recente, diciamo nell’arco degli ultimi venti anni, è doveroso aspettarsi che alla procedura sia stata allegata una cartografia in cui è riportata la perimetrazione effettiva. Ad ogni modo, deve essere sempre presente la descrizione dei confini: ad esempio, lungo la strada; in corrispondenza dell’asse del torrente, ecc.
Per i vincoli di recente istituzione non ci dovrebbe essere differenza tra i confini della procedura istitutiva e quanto riportato nel piano paesaggistico, ma nel caso in cui si abbia un dubbio, è sempre bene andare a verificare.
Meno limpida può essere la situazione per i vincoli istituiti in base ai vecchi decreti ministeriali emanati fino agli anni settanta: in questi documenti le perimetrazioni sono talvolta obiettivamente vaghe, come ad esempio “dalla chiesa al cancello della villa” o anche punti di riferimento ancora più generici come “la stazione”, senza specificare se ci si riferisce all’edificio della stazione, ai binari, al centro dei binari, alla fine dello spazio occupato dai binari: una stazione ad esempio può essere larga diverse decine di metri, e, per conseguenza, la linea di confine del vincolo potrebbe avere una giacitura incerta.
In questi casi è difficile capire dove effettivamente è situata la linea, dunque si suggerisce di operare con la dovuta cautela.
Invece, quando si ha a che fare con vincoli lineari che producono una fascia di rispetto di dimensione prestabilita, è molto facile che un fabbricato venga intercettato solo in parte, in quanto non esiste una confinazione ma vi è solo l’indicazione della larghezza della fascia.
Per quanto riguarda la verifica in senso strettamente pratico, il Ministero della cultura è dotato di un portale telematico raggiungibile al sito SITAP. Si tratta tuttavia di strumenti che non possono fornire certificazione, dunque li si utilizzi a proprio rischio e pericolo.
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Le aree protette
Le aree protette possono essere parchi nazionali, parchi regionali, zone umide, zone vulcaniche, ecc. Tecnicamente, essendo queste comunque ricomprese per legge tra i beni paesaggistici, dovrebbero risultare cartografate nei piani paesistici regionali. Laddove così non fosse nel caso specifico, esistono dei riferimenti diversi a seconda del tipo di area protetta con cui si ha a che fare:
- per i parchi nazionali, esiste una pagina web specifica del Ministero dell’ambiente e della sicurezza energetica che non solo elenca tutti i parchi nazionali, ma per ciascuno ha una pagina specifica di approfondimento da cui è possibile estrarre i decreti di istituzione e gli eventuali successivi decreti di modifica, nonché la cartografia ufficiale, laddove disponibile;
- per quanto riguarda le aree naturali protette terrestri, il relativo elenco viene pubblicato in Gazzetta Ufficiale quando vengono istituite nuove aree. Attualmente, l’ultima pubblicazione risale al 2010 come da informativa sul sito del Ministero dell’ambiente e della sicurezza energetica;
- per i parchi regionali, occorre fare riferimento alla singola regione: anche se, come detto, i piani paesaggistici dovrebbero riportare sempre in cartografia questo tipo di vincoli, il piano in sé non è lo strumento con cui le regioni emanano questi vincoli, dunque potrebbero esistere delle cartografie a parte oppure dei riferimenti separati.
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Le aree a rischio idrogeologico
I vincoli idrogeologici sono rappresentati nelle cartografie dei Piani per l’assetto idrogeologico sviluppati dalle Autorità di Bacino e, dunque, potrebbe sembrare una cosa abbastanza semplice individuare questi vincoli. Purtroppo non è così facile come sembra, perché i PAI non solo sono strumenti estremamente complessi, ma sono anche soggetti a continui aggiornamenti (si può dire che sia il tipo di vincolo che ha il più elevato tasso di aggiornamento tra i vari vincoli visti in questo testo) che vengono gestiti attraverso i piani di stralcio.
Ad ogni modo, l’Autorità di Bacino deve sempre inviare gli aggiornamenti ai comuni territorialmente interessati, i quali a loro volta hanno l’obbligo di rendere pubbliche le mappe aggiornate. Anche le regioni o talvolta anche le ex province possono attivarsi con dei portali cartografici digitali in cui viene riportato il PAI, ma si presti sempre attenzione agli eventuali piani di stralcio dell’ultimo minuto: se ci si trova in una zona in cui nei dintorni sono già individuati dei vincoli, sarebbe il caso di verificare l’eventuale presenza di un piano di stralcio nel momento in cui si sta per trasmettere il titolo abilitativo, soprattutto laddove l’intervento può essere sensibile ai fini del rischio idraulico.
Si fa presente che i siti internet, anche se ufficiali e gestiti dalle pubbliche amministrazioni, non forniscono mai una certificazione e, dunque, laddove si abbia bisogno di una attestazione della presenza del vincolo, sarà sempre necessario dotarsi del certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal comune territorialmente competente.
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Progettazione e trasformazioni in presenza di vincoli
I vincoli all’attività edificatoria sono tutto ciò che si affianca alle regole generali dell’edilizia contenute nel Testo Unico dell’Edilizia.
I vincoli sono amici o nemici?
La domanda è un po’ provocatoria ma serve ad introdurre un concetto: i vincoli spesso sono visti come mostri da cui difendersi, un po’ perché talvolta escono fuori all’improvviso, un po’ perché hanno spesso regole assai complesse o prevedono dei passaggi autorizzativi di cui si fatica a cogliere il senso.
Questo manuale offre al tecnico uno strumento prezioso di conoscenza dei vincoli e della loro gestione in caso di progettazione di nuovi manufatti edilizi o di trasformazione degli esistenti. Tramite una trattazione chiara e rigorosa, l’Autore mostra operativamente come fare a verificare la presenza e predisporre la documentazione idonea da presentare per il rilascio delle autorizzazioni, argomento questo particolarmente complesso che il manuale affronta con taglio pratico, anche laddove occorra operare in accertamento di conformità (o “sanatoria”).
Si tratta dunque di un’opera essenziale sia per il professionista privato che per gli operatori degli uffici tecnici della pubblica amministrazione e dalla cui lettura si potrà cogliere che “il vincolo” rappresenta anche un’opportunità di lavoro per il tecnico attento e scrupoloso.
Marco Campagna
Architetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È satato componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà.
Leggi descrizione
Marco Campagna, 2023, Maggioli Editore
31.00 € 29.45 €
Foto:iStock.com/Worawut Prasuwan
