In condominio un muro senza funzione portante può avere funzione comune? Vediamo come di recente il Tribunale di Napoli ha affrontato una questione relativa a questo argomento.
I muri perimetrali dell’edificio in condominio delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dello edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica e, quindi sono da considerare comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva.
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I muri perimetrali, quindi, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c. in quanto determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell’edificio stesso. Pertanto, nell’ambito dei muri comuni dell’edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell’immobile.
Tuttavia non è sempre agevole stabilire se un muro abbia rilevanza condominiale o meno (questione rilevante per applicare il corretto criterio di ripartizione delle spese).
In caso di incertezza occorre, quindi, verificare se, dal punto di vista strutturale o di delimitazione e protezione delle aree condominiali, il muro abbia natura condominiale non operando, altrimenti, la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. e, quindi, non potendo essere ritenuta provata la sua comproprietà condominiale.
L’accertamento può diventare complesso se il muro non costituisce facciata del fabbricato, bensì è più arretrato rispetto allo stesso e si sviluppa in profondità fino al sottostante terreno di proprietà altrui.
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La questione è stata affrontata dal Tribunale di Napoli nella sentenza n. 9927 dell’8 novembre 2022. Esaminiamo la vicenda.
L’assemblea di un condominio deliberava l’esecuzione di lavori sul muro di contenimento dei giardini delle unità immobiliari site al piano terra e nei giardini medesimi.
Questa delibera era conseguente ad un sopralluogo del Servizio di difesa idrogeologica del territorio e sicurezza abitativa del Comune che aveva rilevato come sul terrazzo sito al primo piano di proprietà di un condomino vi fosse un muretto di cinta in tufo che presentava varie lesioni lungo il perimetro, nonché una crepatura con pericolo di crollo nel giardino sottostante.
Sulla scorta di tale accertamento il Comune aveva interdetto ai proprietari del terrazzo e del giardino l’accesso ai luoghi pericolanti, intimando al condominio l’esecuzione degli interventi urgenti di messa in sicurezza del muraglione di contenimento dei giardini ubicati al piano terra e di verifica delle condizioni di stabilità del muro di cinta.
La delibera – che era necessaria per adempiere alle richieste dell’autorità comunale – prevedeva la ripartizione della spesa per i lavori al detto muraglione tra tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi.
Alcuni condomini però ritenevano che la decisione in questione fosse nulla o, comunque, annullabile, avendo l’assemblea deliberato su questioni esulanti dalle sue attribuzioni, non potendo imputare ed addebitare ai condomini la spesa per i detti lavori, giacché né il muro di contenimento, né i giardini costituivano beni condominiali o beni con funzione e di proprietà comune.
Si costituiva il condominio convenuto contestando la fondatezza della domanda attrice e chiedendone il rigetto sostenendo che il muraglione di recinzione del fabbricato avesse funzione comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.
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La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha dato ragione agli attori.
Il CTU infatti, concordando con gli accertamenti eseguiti dal tecnico del condominio, sulla scorta dei saggi già effettuati, ha concluso ritenendo che il muro in questione, quindi, dal punto di vista statico e strutturale, non ha funzione alcuna per il fabbricato condominiale, avendo l’esclusiva funzione di delimitazione e contenimento della sola porzione di banco tufaceo sottostante le aree esterne adibite a giardino di proprietà privata.
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Come è stato già affermato, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, pur inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino e, quindi, a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, o qualora sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale o l’atto costitutivo del condominio) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate (Cass. civ., Sez. VI, 12/09/2018, n. 22155).
Alla luce di quanto sopra, avendo il condominio ripartito il costo di interventi su beni privati a carico di tutti i condomini, la delibera impugnata deve essere dichiarata nulla, avendo il condominio deliberato in relazione a beni i quali eccedono la sua competenza, non avendo natura di beni comuni ai sensi degli artt. 1117 c.c.
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
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Lisa De Simone
Esperta in materia legislativa, si occupa di disposizioni normative e di giurisprudenza di interesse per il cittadino. Collabora da anni con Maggioli Editore, curando alcune rubriche on line di informazione quotidiana con particolare attenzione alle sentenze della Corte di Cassazione in materia fiscale e condominiale.
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