L’articolo 1102 c.c. disciplina l’uso delle cose comuni in un condominio. Questo articolo stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Quando, a norma dell’art. 1102 c.c., si ha un abuso della cosa comune, per l’alterazione della sua destinazione ovvero per l’impedimento del pari uso di essa da parte degli altri condomini, ciascuno dei partecipanti al condominio può rivolgersi al giudice per ottenere la cessazione della condotta illegittima, oltre che a promuovere un’azione di risarcimento del danno, inteso come effetto della diminuzione della quota o della perdita materiale del bene oggetto della comproprietà.
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Il sole in casa: risparmia soldi con il fotovoltaico domestico
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L’Autore ha trattato tutti gli aspetti degni di nota, non solo nel preacquisto, ma anche nel post-acquisto, mantenendo sempre la lettura veloce, immediata e non troppo tecnica, quindi fruibile e discorsiva, ma comunque esauriente e rigorosa.Enrico De RonziIngegnere che dal 2007 si occupa di impianti fotovoltaici, nasce come progettista dipendente, poi ha avuto una fase da imprenditore nel fotovoltaico chiavi in mano e da libero professionista. Per la lunga esperienza nel campo del fotovoltaico residenziale, maturata in quasi tutti gli aspetti che caratterizzano questa tipologia di impianti, al momento si dedica al ruolo di trouble solver (gestisce e risolve problematiche di complessità elevata) presso un’azienda di rilevanza ed operatività a livello nazionale.
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Uso del tetto condominiale: diritti, limiti e regole di installazione per impianto fotovoltaico
Alla luce dei principi sopra espressi, si può affermare che nel contesto specifico dell’uso del tetto condominiale, l’articolo 1102 c.c. permette a ciascun condomino di utilizzare il tetto comune, ad esempio, per installare un impianto fotovoltaico, a condizione che ciò non pregiudichi i diritti degli altri condomini e non comprometta la sicurezza o l’estetica dell’edificio.
Quindi l’assemblea non può negare il permesso a meno che l’intervento comporti modificazioni alle parti comuni: in tal caso il condomino deve comunicare le specifiche della modifica e le modalità di esecuzione all’amministratore. L’assemblea condominiale può prescrivere modalità alternative o precauzioni per garantire stabilità, sicurezza e decoro dell’edificio (questa delibera deve essere approvata con la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio). In ogni caso, le prescrizioni o modalità alternative non possono essere genericamente rese ma vanno indicate in modo concreto (Trib. Trapani 21 marzo 2018).
L’assemblea può anche decidere la suddivisione dell’uso della superficie comune secondo le diverse esigenze dei condomini, spesso necessaria per installare un impianto su spazi comuni, che richiede l’assenso della maggioranza e di due terzi del valore dell’edificio. Questo è particolarmente importante quando la superficie meglio esposta non è ripartita, come nel caso di un tetto a falda. A tale proposito merita di essere segnalata una vicenda recentemente esaminata dal Tribunale di Trani (sentenza n. 66 del 17 gennaio 2025).
La vicenda
Due condomini citavano un altro condomino davanti al Tribunale per accertare e dichiarare l’abusiva e illegittima realizzazione, da parte del convenuto, di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica sul tetto dell’edificio condominiale. Gli attori chiedevano la rimozione dell’impianto a cura e spese del convenuto, in esecuzione di due delibere condominiali, o, in subordine, il ridimensionamento dell’impianto fino alla porzione di tetto corrispondente alla sua quota, liberando così lo spazio comune abusivamente occupato, in violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c.
Inoltre, richiedevano la condanna del convenuto al pagamento di un indennizzo in favore degli attori, da quantificare in via equitativa, a causa dell’occupazione illegittima del tetto condominiale, oltre al pagamento delle spese legali. Con comparsa di costituzione e risposta il condomino che aveva realizzato l’impianto contestato si costituiva in giudizio, impugnando e contestando ogni affermazione, richiesta e conclusione avversa.
La decisione
Il Tribunale ha evidenziato con chiarezza, anche alla luce dell’espletata attività istruttoria, come l’impianto fotovoltaico realizzato dalla convenuta sul tetto condominiale, ne impedisse il pari utilizzo agli altri condomini, tra cui gli attori. In particolare, il consulente tecnico d’ufficio CTU ha accertato che la presenza dell’impianto fotovoltaico realizzato sul tetto del fabbricato condominiale, a servizio esclusivo della sua unità immobiliare, non avrebbe consentito a ciascuno dei rimanenti condomini di poter disporre di un’area di superficie sufficiente a soddisfare le analoghe esigenze degli altri partecipanti al condominio, considerando che sulla copertura condominiale è rimasto uno spazio esiguo.
Il Tribunale ha perciò ordinato al convenuto non di rimuovere, ma di ridurre le dimensioni dell’impianto fotovoltaico, sino alle misure concretamente indicate nella consulenza tecnica d’ufficio, in modo da riequilibrare gli interessi del singolo convenuto e della residua compagine condominiale, entrambi meritevoli di tutela. In particolare secondo il giudicante l’impianto fotovoltaico installato dal singolo condomino deve essere realizzato nel rispetto della quota proporzionale del tetto spettante al proprietario/installatore, con conseguente liberazione dello spazio comune indebitamente occupato in eccedenza.
Del resto è emerso che l’installazione dell’impianto è stata effettuata in violazione di una serie di disposizioni del regolamento condominiale, quali l’obbligo imposto a ciascuno di astenersi dall’usare parti comuni in modo da impedire o ostacolare l’uso delle stesse da parte degli altri condòmini; l’obbligo del singolo di dare preventiva notizia all’amministratore dei lavori intrapresi, in relazione alla propria unità abitativa; il divieto prescritto per ciascun condomino di apportare qualsiasi modificazione al fabbricato, senza la preventiva approvazione assembleare. In ogni caso si ricorda che all’eventuale autorizzazione alla installazione di un tale impianto concessa dall’assemblea, ovvero al parere contrario espresso dalla stessa, può, attribuirsi soltanto il valore di mero riconoscimento dell’inesistenza, o, viceversa, dell’esistenza, di un interesse e di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante (Cass. civ., sez. VI, 17/01/2023, n. 1337).
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