Al contratto concluso con il professionista o un’impresa dall’amministratore del condominio, ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, le norme sulla tutela del consumatore, anche in assenza di una prevalenza, fra i condomini, di persone fisiche consumatori; infatti il condominio, nel momento in cui agisce come tale, cioè per la gestione dei beni comuni e strumentali a proprietà solitarie, agisce comunque quale soggetto privatistico che persegue fini estranei alla natura imprenditoriale dei suoi componenti.
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Bisogna considerare che la Cassazione continua a sottolineare che il consumatore risulta essere la parte debole del rapporto contrattuale (Cass. civ., Sez. VI, 28/05/2019, n. 14475).
Del resto dal nuovo e moderno sistema contrattuale, rafforzato dalla normativa europea, emerge una maggiore attenzione per la giustizia contrattuale, cioè per un contratto che non presenti né uno squilibrio strutturale, né e soprattutto uno squilibrio tra prestazioni o di contenuto.
Queste considerazioni molto spesso vengono ignorate dalle società di manutenzione dell’impianto di riscaldamento che per assicurarsi una base il più possibile stabile di clientela, con apposite clausole vessatorie, rendono più difficile la mobilità verso altri operatori.
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Contratto di manutenzione del riscaldamento e recesso del condominio
Secondo la giurisprudenza (il principio è applicabile a qualsiasi contratto di manutenzione stipulato dal condominio) si deve ritenere vessatoria, in quanto risulta in violazione dell’articolo 33, lettera i) del cosiddetto Codice del consumo, quella clausola che ha l’effetto di stabilire un termine per comunicare la disdetta, eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto (Trib. Cosenza 11 maggio 2020 n. 844)).
Così, ad esempio, un termine per la disdetta di centottanta giorni, applicato a contratti di durata pluriennale, risulta vessatorio ai sensi dell’articolo 33, comma 2, lettera i) del Codice del Consumo in quanto eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza, senza che si rinvengano previsioni contrattuali tali da riequilibrare le posizioni giuridiche fra professionista e condominio-consumatore, quali, ad esempio, la possibilità di quest’ultimo di recedere con congruo preavviso, senza penali.
In ogni caso è bene sottolineare che la clausola secondo cui è dovuta una somma di denaro per recedere anticipatamente dal contratto di manutenzione di un impianto centrale non può essere considerata vessatoria, pur dovendosi qualificare il condominio come un consumatore. Questo perché una tale pattuizione non può essere inquadrata come penale per il mancato o parziale adempimento, questa sì da considerarsi come clausola vessatoria, ma piuttosto come indennizzo per il recesso anticipato dal contratto, ipotesi disciplinata dall’art. 1373 c.c. (Trib. Bologna 14 aprile 2021 n. 946).
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Recesso, durata del contratto di manutenzione e terzo responsabile
E’ frequente che il contratto stipulato dal condominio con la ditta sia di natura mista, nel senso che la società incaricata contrattualmente si obblighi non solo alla gestione e la manutenzione dell’impianto ma anche ad assumere il ruolo di terzo responsabile.
In tal caso il committente è sempre libero di recedere dal contratto di appalto, purché paghi la prestazione fino a quel momento svolta dall’appaltatore. Si tratta di un’ipotesi di recesso esercitabile dal condominio in qualsiasi momento dell’esecuzione del contratto di appalto e per qualsiasi ragione che induca il committente medesimo a porre fine al rapporto, senza che assumano rilievo i motivi che lo hanno indotto a recedere. In particolare tale facoltà di recesso è riconducibile alla disciplina di cui all’art. 1671 c.c., trattandosi nella fattispecie in esame di appalto di servizi, che come noto prevede il libero recesso del committente purché costui tenga indenne l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.
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Per stabilire però se il recesso è stato esercitato nei termini contrattualmente previsti è necessario capire se il contratto è di durata annuale o semestrale. Secondo il Tribunale di Milano se il testo contrattuale prevede, oltre alla gestione e manutenzione dell’impianto, anche prestazioni riconducibili alla figura del terzo responsabile dell’impianto, nonché prestazioni da effettuarsi dopo la chiusura dell’impianto (quali, a titolo di esempio, la messa a riposo del bruciatore e la sua pulizia, pulizia dei tubi fumo e smontaggio degli sportelli con pulizia delle cappe fumi) la durata del contratto non può che essere annuale (Trib. Milano 29 settembre 2021 n. 7813).
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Le penali eccessive nel contratto di manutenzione dell’impianto di riscaldamento
l meccanismo di calcolo previsto dal contratto di manutenzione del riscaldamento che prevede in caso di recesso una quantificazione scalare della somma da pagare all’impresa in base alle mensilità, consente di contemperare l’esigenza del condominio di svincolarsi prima del tempo con il ristoro all’impresa per il mancato guadagno e lo sforzo organizzativo profuso, costituendo una soluzione legittima.
Del resto, appare ragionevole che anche la clausola penale debba essere espressione di un corretto equilibrio degli interessi contrattuali contrapposti. Purtroppo ancora oggi si prevede, in caso di recesso dal contratto di manutenzione del condominio consumatore, il pagamento di tutti i canoni residui, fino alla scadenza del contratto. Tale pattuizione è vessatoria e, quindi, nulla.
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
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