Le possibilità di utilizzo del cortile sono diverse ma a condizione che tale uso non alteri l’utilizzazione del cortile praticata dagli altri condomini, né escluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile medesimo analogo uso particolare.
L’art. 1117 c.c. individua i beni comuni e tra essi ricomprende i cortili, che, tecnicamente, costituiscono quegli spazi esterni che, oltre a dare aria e luce agli edifici circostanti, soddisfano altresì l’esigenza dell’accesso alla via pubblica.
In particolare va puntualizzato che, se è certamente esatto che i cortili hanno la funzione di dare aria e luce agli ambienti dei fabbricati, è altrettanto esatto che l’area adiacente ad un fabbricato, che assolve a tale funzione, non può perciò solo essere qualificata cortile, essendo necessario a tal fine che essa abbia anche la funzione di consentire l’accesso al fabbricato.
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Analizziamo quali sono gli usi del cortile non consentiti in condominio in questo articolo, estratto dal volume Parti comuni ed esclusive in condominio di Giuseppe Bordolli, edito da Maggioli Editore.
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Area di parcheggio
Alla luce di tali premesse, non può revocarsi in dubbio che, se il cortile condominiale è adibito ad area di parcheggio, non può trovare accoglimento la domanda con la quale un condomino chiede di collegare la sua proprietà esclusiva al bene comune mediante un cancello carrabile per effettuare operazioni di carico e scarico merci con un mezzo di trasporto, se tale attività non solo ne altererebbe la destinazione, ma ne pregiudicherebbe inevitabilmente anche l’utilizzazione da parte degli altri comproprietari, in ragione della ristrettezza degli spazi disponibili, precludendo loro la possibilità di transitarvi, di compiere le necessarie manovre e di posteggiare i propri veicoli.
In tale ipotesi, si pone inevitabilmente in essere una servitù e, dunque, ogni atto in cui si estrinseca di fatto l’utilizzazione del bene comune ne comporta l’assoggettamento ad un peso, che le norme sul condominio non permettono: infatti, al singolo condomino non è consentito di costituire sulla cosa comune una servitù a vantaggio del proprio bene, essendo a tal fine richiesto, a norma dell’art. 1059 c.c., comma 1, il consenso di tutti i partecipanti.
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Apertura accessi, serbatoi interrati, balconi
I condomini possono, ad esempio, opporsi all’apertura, da parte del proprietario di un negozio con autonomo ingresso sulla pubblica via, di un nuovo accesso fra retrobottega e cortile comune.
Del pari non è possibile interrare un serbatoio dalle dimensioni sproporzionate nel cortile o occupare stabilmente lo stesso, mediante deposito di materiali, costituendo tale deposito un eccesso o abnormità nell’uso dei beni comuni.
Allo stesso modo non è possibile la costruzione di balconi e pensili sul cortile comune quando per le loro dimensioni, alterano la destinazione economica del cortile stesso, diminuendo l’utilizzazione dell’aria e della luce che esso è destinato ad assicurare.
Del pari non è consentito compiere opere di trasformazione su detto bene (nella specie: copertura con veranda), che si traducano in un pregiudizio delle utilità che esso è destinato ad apportare alle altre porzioni del fabbricato (in termini di aerazione, amenità, vedute, ecc.).
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Attività lavorativa privata, transennamento spazi e condutture autonome
Inoltre non può essere utilizzato per l’esercizio dell’attività lavorativa privata.
Così, come è stato recentemente affermato, mentre l’utilizzo per il carico e lo scarico merci è insito nelle funzioni del cortile, quello dell’alloggiamento di un macchinario non lo è.
E ancora, non dando luogo a sottrazione di area condominiale, è illegittimo il transennamento di spazi condominiali attuato da alcuni condomini del piano terreno mediante apposizione di paletti.
Infine, è pacifico che il condomino di un edificio non possa servirsi del cortile comune per creare un accesso, per mezzo di opportune comunicazioni, ad edifici distinti da quello condominiale ed estranei al corrispondente stato giuridico, né il condomino può immettervi una conduttura di metano o di acqua che si dirami sino ad un altro fabbricato di sua proprietà neanche se il fine sia realizzato non con condutture autonome rispetto a quelle adducenti al fabbricato compreso nell’area condominiale, ma con successive derivazioni da tali condutture.
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Parti comuni ed esclusive in condominio
Il volume illustra la nuova elencazione delle parti comuni (art. 1117 c.c.) che, oltre a considerare il multiproprietario come condomino, estende in modo evidente la disciplina condominiale al fenomeno del supercondominio ma anche al condhotel, fattispecie recentemente introdotta nel nostro ordinamento. Si prendono in considerazione anche le parti comuni del supercondominio, condominio minimo e condominio parziale. Sono analizzate inoltre le modifiche in materia di mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni. Non manca poi un capitolo dedicato all’uso delle parti comuni, evidenziando il nuovo orientamento della Cassazione che sembra favorire sempre più un utilizzo maggiormente rispondente all’esigenze dei condomini. Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di “interesse sociale” e a quelle legate al fenomeno superbonus 110% (fotovoltaico, colonnine di ricarica, cappotto termico, ecc.), prendendo in considerazione le importanti novità legate all’installazione di un ascensore. Viene approfondito poi il tema della sopraelevazione in condominio con accurato esame delle questioni legate ai limiti del sopralzo. Infine viene affrontato il tema del perimento dell’edificio condominiale; conclude l’opera il problema delle opere nelle parti esclusive e dei limiti regolamentari all’utilizzo delle porzioni private. Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
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Foto:iStock.com/Markus Thoenen
