Concettualmente il termine due diligence, di derivazione anglosassone, indica la “dovuta diligenza” e si riferisce all’attività di natura prevalentemente investigativa volta a raccogliere e analizzare una serie di informazioni relativamente al patrimonio immobiliare oggetto di indagine, al fine di avere una visione completa dello stesso, evidenziandone cioè i vari aspetti, positivi e negativi.
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Viene utilizzata sempre più frequentemente, sia in ambito finanziario che immobiliare, specialmente nei procedimenti di cartolarizzazione, al fine di valutarne complessivamente i rischi connessi e le possibilità di default.
Cerchiamo di capire meglio di cosa si tratta con le parole di Massimo Moncelli autore del volume Guida operativa del valutatore immobiliare, edito da Maggioli Editore, da cui è estratto questo articolo.
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Cos’è una due diligence
Si tratta in sostanza di una pratica con la quale mettere in evidenza gli aspetti strategici del bene analizzato in funzione delle operazioni progettate. Il principale scopo della due diligence è accertare, grazie ad un’analisi mirata, tutte le informazioni disponibili per verificare se effettivamente esistano le condizioni che consentano di realizzare un determinato programma, evidenziando contestualmente aspetti positivi e criticità che potrebbero provocare il fallimento dell’operazione prospettata.
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Per questo motivo il processo investigativo dovrà mettere il possibile acquirente nelle condizioni di poter operare una scelta, sia relativa ad un’acquisizione di un immobile o verso qualsiasi transazione esaminata, avendo ben noti i rischi connessi. In tal senso l’indagine si configura come un’analisi conoscitiva che si rende necessaria, al fine di poter usufruire di una visione completa della realtà oggetto di acquisizione.
Emerge quindi chiaramente che lo scopo della due diligence è essenzialmente quello di individuare i possibili rischi collegati alla transazione esaminata al fine di poterli efficacemente gestire.
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Quali indagini fare per acquisire tutta la documentazione
La due diligence immobiliare è quell’attività finalizzata alla verifica dei beni immobili con l’obiettivo di fornire una corretta descrizione del patrimonio oggetto di analisi.
Grazie alle informazioni raccolte è possibile verificare se effettivamente esistano le condizioni che consentano di realizzare un determinato programma, evidenziandone gli aspetti positivi e le criticità che potrebbero provocare il fallimento dell’operazione prospettata.
Vediamo quali sono le indagini necessarie e una volta acquisita la documentazione, è da considerare esigenza preliminare la verifica dei luoghi al fine di esaminare visivamente l’immobile e il relativo stato di fatto in modo poi da poterlo confrontare con le varie informazioni raccolte.
Si tratta di un’indagine molto complessa, quasi una summa di tipologie, che interessa i seguenti aspetti:
- analisi delle caratteristiche tecniche
- analisi tecnico-legale
- analisi urbanistico-edilizia
- analisi catastale
- analisi strutturale
- analisi impiantistica
- analisi ambientale
- analisi estimativa
La due diligence immobiliare scaturisce quindi da un complesso di informazioni separate e di tipologia diversa che, congiuntamente, concorrono a definire la situazione generale del bene analizzato. Un corretto esame consente pertanto di delineare un quadro generale in grado di illustrare oltre alle caratteristiche di uno specifico immobile anche i rischi collegati all’eventuale operazione proposta e le azioni da mettere in atto per evitare successivi problemi operativi.
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Struttura e pianificazione della due diligence
Il processo di due diligence si articola generalmente in tre fasi:
- preliminare
- operativa
- redazione del report di due diligence.
Fase preliminare
Si tratta di un’indagine finalizzata all’acquisizione dei documenti necessari da parte del committente o da altre fonti previa predisposizione di una check list, modulata sulla tipologia di due diligence da realizzare. In questa fase si procede inoltre alla definizione degli obiettivi e delle regole da rispettare con particolar riferimento alla documentazione che il consulente dovrà acquisire. Vengono inoltre decisi i tempi di esecuzione nonché
i report periodici sull’andamento dell’indagine svolta.
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Fase operativa
Durante questo stadio il consulente procede ad acquisire la documentazione e le informazioni necessarie presso il committente o presso terzi, e quindi alla successiva elaborazione di quanto raccolto al fine di giungere alle conclusioni.
Report finale
Una volta chiusa la fase operativa i risultati dell’indagine devono essere raccolti in una relazione finale dove verranno indicate tutte le informazioni che scaturiscono dal lavoro svolto. Oltre alle indagini svolte e al conseguente esito, nella relazione si dovranno riportare anche eventuali aspetti di criticità rilevati così pure eventuali aspetti dubbi o non analizzati per carenza di informazioni.
Il report prima di diventare definitivo dovrà essere sottoposto al committente al fine di verificare eventuali omissioni o errate interpretazioni dei dati forniti.
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La Guida operativa del valutatore immobiliare illustra l’operatività del perito estimatore immobiliare alla luce dei moderni standard nazionali e internazionali e degli adempimenti tecnici necessari per elaborare un corretto rapporto di stima. All’interno del testo è contenuta anche una check list base per la due diligence immobiliare, un documento guida con indicazioni utili per ogni tipologia di analisi e istruzioni sui documenti necessari e da acquisire dal committente o presso fonti terze.
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