L’edificio invecchia, subisce lo scorrere del tempo, si modifica e si deteriora. Inizialmente rimangono inalterate le capacità di soddisfare le funzioni, successivamente viene meno la capacità di appagare le esigenze per le quali è stato edificato o montato se trattasi di impianto.
Allargando il campo di analisi, il sistema edificio-impianto muta e il cambiamento è influenzato da numerosi fattori. Vediamo quali sono in questo articolo, estratto dal volume Manutenzione ordinaria degli edifici e degli impianti di Paolo Triaca, edito da Maggioli Editore.
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Fattori temporali e climatici
L’edificio e tutte le sue parti subiscono continue sollecitazioni. Le azioni dello scorrere delle stagioni non producono effetti omogenei e sono strettamente legate al luogo in cui è edificato l’edificio. Un clima secco, di montagna, con forti escursioni termiche tra le stagioni, con la presenza di neve sulle coperture e la conseguente necessità di smaltimento acqua in fase di disgelo, in presenza di precipitazioni abbondanti e di forte vento, aggredisce in modo completamente diverso rispetto ad un ambiente marino con il persistente attacco salino unito a temperature elevate e all’azione dell’irraggiamento solare, causa di deterioramento non solo cromatico, ma anche funzionale degli elementi costitutivi sottoposti a continue dilatazioni termiche.
Seppur completamente diverse le cause, molto simile è la risposta dell’edificio alle sollecitazioni: inizialmente vengono sopportate, se correttamente progettate, dalla natura e consistenza dei materiali costruttivi, con lo scorrere del tempo la risposta prevede una modifica spesso definitiva e irreversibile della porzione aggredita.
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Fattori ambientali
Per fattori ambientali si intendono: eventi sismici, ambientali, geologici, alluvionali, presenza di infrastrutture, per esempio elettrodotti, strade ad elevato scorrimento, impianti ferroviari. Le caratteristiche del sito in cui è costruito l’edificio determinano delle sollecitazioni più o meno intense che provocano effetti, a lungo termine, sulle strutture.
Per esempio, una zona sismicamente attiva sollecita continuamente, con micro-smottamenti, le strutture. Le conseguenze non sono catastrofiche e disastrose, ma la progettazione e la vita dell’edificio devono tenerne conto ammortizzando gli effetti delle scosse e impedendo che vengano trasferite, tutte e sempre, ai componenti dell’edificio, strutture e impianti.
Le caratteristiche geologiche, per esempio la presenza di falde acquifere poco profonde e/o con intensa capienza d’acqua, possono determinare effetti sulle fondazioni e sui locali posti al piano terra o interrati.
Anche la presenza nelle vicinanze di strade ad alto scorrimento o la vicinanza a ferrovie, determina vibrazioni che a lungo termine hanno ripercussioni sull’edificio e che in fase progettuale devono essere ammortizzate da strumenti in grado di assorbire le forze derivanti dal continuo passaggio di convogli e di veicoli.
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Fattori legati all’intensità e alla modalità di utilizzo
Residenziale o commerciale, ricettivo o misto? La destinazione d’uso dell’edificio, l’attività che viene svolta all’interno e l’intensità di utilizzo, influiscono sulla durata e sulla durabilità delle componenti. Il residenziale è spesso più curato, più verificato e coccolato; ma, se è un residenziale condominiale, magari anche popolare e di edilizia agevolata, o utilizzato da inquilini e non dai proprietari, l’attenzione e la cura lasciano il posto alla disattenzione e all’incuria, accelerando l’azione del tempo che scorre.
Residenziale, ma utilizzato per micro-affitti, è paragonabile al ricettivo con tutte le conseguenze derivanti da un utilizzo intenso effettuato da soggetti sempre diversi spesso poco inclini alla cura. La destinazione d’uso influisce anche sulla scelta dei materiali e delle finiture che vengono progettati pensando a un tempo limite di vita: 20/40 anni per le residenze, circa 10 per il terziario, commerciale e il ricettivo con programmazione di significativi interventi di rinnovo complessivo a fronte di una programmata vita utile dell’edificio che va da 50 a 100 anni.
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Scarsa manutenzione
Accanto ai fattori temporali, climatici, ambientali e legati all’intensità e alla modalità di utilizzo, gli edifici e gli impianti invecchiano per la scarsa o completamente assente manutenzione efficiente ed efficace.
I fattori dell’elenco sono inarrestabili, la loro azione può essere rallentata da un’attenta progettazione, ma “è solo una questione di tempo”. La manutenzione ordinaria invece è un atto responsabile di chi ha il compito di conservare nel tempo le strutture e le funzioni per le quali l’edificio esiste.
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Manutenzione ordinaria degli edifici e degli impianti
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Paola Triaca
Ingegnera edile, opera da 20 anni nel settore delle costruzioni, specializzandosi in interventi civili, edili e in generale di manutenzione degli edifici. Negli ultimi dieci anni ha affiancato, all’attività di progettazione e di cantiere, anche l’esperienza professionale di amministratore di condominio. Relatrice e docente in numerosi corsi e convegni tecnici.
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Paola Triaca, 2023, Maggioli Editore
42.00 € 39.90 €
Foto:iStock.com/Jens Domschky
