Cosa si intende per condominio parziale? E quali sono le implicazioni per quanto riguarda la gestione delle spese, ad esempio in caso di interventi di consolidamento di un pilastro che sembra interessare solo una parte del complesso?
In linea generale si può affermare che è automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo (dunque, non solo prevalente) di una parte soltanto dell’edificio in condominio, che rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quella parte ex art. 1117 c.c.
Così ad esempio, è possibile che in un condominio, costituito da un complesso immobiliare formato da un insieme di edifici raggruppati in blocchi, talune cose – qualificate come comuni ex art. 1137 c.c. – siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali, destinate non all’uso o al servizio di tutto il complesso immobiliare ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso.
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In altre parole, i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza, e per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte, o di alcune parti di esso, ricavandosi dall’art. 1123, comma 3, che le cose, i servizi, gli impianti, non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti.
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Ne consegue che dalle situazioni di cosiddetto condominio parziale derivano implicazioni inerenti la gestione e l’imputazione delle spese. In particolare il condominio parziale trae fondamento dall’articolo 1123 c.c., comma 3. Tale disposizione stabilisce che quando l’edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire (solo) una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico (solo) del gruppo dei condomini che ne trae utilità. Chiarito quanto sopra bisogna ammettere che non è sempre agevole stabilire se un bene sia comune a tutti i condomini (e quindi la spesa della per la sua manutenzione deve essere sostenuta da tutti ex articolo 1123, comma1) o se una parte del caseggiato serva soltanto ad un gruppo di partecipanti al condominio nei confronti dei quali devono essere addebitate le spese. A tale proposito merita di essere segnalata una recente vicenda esaminata dalla Cassazione.
Condominio parziale apparente e spese di risanamento di un pilastro comune: la vicenda
In un complesso edilizio composto da tre corpi di fabbrica l’assemblea deliberava di ripartire le spese riguardanti i lavori di consolidamento del pilastro di uno degli edifici tra tutti i condomini del detto complesso. L’abitante in un altro edificio impugnava la delibera lamentando la violazione dei criteri legali dettati dall’art. 1123 c.c. in quanto la delibera in questione ripartiva indiscriminatamente tra tutti i residenti dell’intero complesso edilizio i costi di riparazione di porzioni di civici sui quali altri residenti non avevano nessuna quota, non rivestendo la qualità di condomini.
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In altre parole l’attore sosteneva che si dovesse applicare l’articolo 1123 c.c., comma 3, previsto per il condominio parziale. I costi del pilastro andavano messi a carico dei soli condomini del caseggiato a cui detto manufatto apparteneva. Il Tribunale respingeva la domanda dell’attore. La Corte di Appello rigettava il gravame. Secondo quest’ultima, la consulenza d’ufficio aveva chiarito che la struttura di fondazione dell’intero complesso edilizio era unica per tutti e tre i corpi di fabbrica. Inoltre, veniva dimostrata la funzione di sostegno del pilastro, utile all’intero complesso edilizio (in quanto reggeva, insieme ad altri pilastri perimetrali, il lastrico solare con porticato comune a tutti i condomini). L’intervento era necessario per la conservazione del bene comune a tutti gli edifici. Il condomino soccombente ricorreva in cassazione.
La decisione della Suprema Corte
La Cassazione ha conformato la decisione di secondo grado. I giudici supremi hanno notato che, rispetto alla funzione e struttura del pilastro (sostegno utile all’intero complesso e non soltanto di un solo civico), non è prospettabile l’ipotesi di un condominio parziale, trattandosi di parte oggetto di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. n. 1.
La Cassazione ha ricordato che, ai fini della corretta ripartizione delle spese tra i condomini di un edificio riguardanti, nella specie, il risanamento del pilastro quale elemento strutturale portante l’intero complesso, deve trovare applicazione il criterio generale stabilito al comma 1 dell’art. 1123 c.c., secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento pro quota. Del resto l’atto di assegnazione degli alloggi con annesso regolamento di condominio ha permesso di accertare l’unicità della struttura di fondazione del complesso e la natura condominiale del porticato sorretto da alcuni pilastri perimetrali, tra cui quello lesionato oggetto di manutenzione, e la funzione di sostegno del pilastro utile all’intero complesso (e non solo ad un fabbricato).
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
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Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
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Immagine: iStock/Andrii Yalanskyi
