La superficie commerciale è un valore virtuale utilizzato per stimare il valore base, con cui moltiplicare il valore per metro quadro degli immobili, al fine di ottenere il valore presunto di stima.
In questo articolo, estratto dal volume di Marco Campagna, La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non, edito da Maggioli Editore, vengono richiamati i principi di calcolo della superficie commerciale, per essere edotti circa le modalità che sono alla base dello stesso.
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Anzitutto, va detto che ci sono diverse modalità di calcolo e che, anzi, spesso si tende a confondere la superficie commerciale con la superficie lorda urbanistica: occorre prestare la massima attenzione a non confondere i due valori perché si riferiscono a fattispecie del tutto differenti tra loro, in quanto finalizzati a procedure del tutto separate.
Vediamo meglio.
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Entrate e il database OMI
Tanto per fare un semplice esempio, nella superficie utile lorda urbanistica gli spazi esterni sono computati solo se superano certe soglie o se hanno determinate caratteristiche, mentre come superficie commerciale contano sempre, indipendentemente dal loro sviluppo effettivo: questa differenza nasce, appunto, dalla diversa finalità del calcolo, in quanto la superficie commerciale è destinata a valutare il valore venale del bene, o, meglio, il più probabile valore di mercato, mentre il calcolo della superficie utile lorda afferisce esclusivamente a computazioni di tipo urbanistico, finalizzate a determinare quanta cubatura è effettivamente realizzabile su un dato terreno.
A parere di chi scrive (ndr Marco Campagna autore del volume dal quale è estratto questo articolo), il modo corretto di determinare la superficie commerciale è quello stabilito dall’Agenzia delle Entrate e utilizzato come base di valutazione nell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Questo documento consente di avere una uniformità di calcolo a livello nazionale della superficie commerciale e, soprattutto, rende gli immobili direttamente confrontabili con i valori OMI. Questo, difatti, è un database di valori immobiliari, derivanti dalle statistiche provenienti dai rogiti: da quando nei rogiti vengono sempre (o quasi) indicati i valori reali di compravendita, questo database è diventato realistico e restituisce valori immobiliari effettivamente confrontabili con quelli di mercato.
Il modo più semplice per determinare il valore di un immobile in modo empirico e non professionale, difatti, è quello di determinare la superficie commerciale lorda, e, quindi, moltiplicarla per il valore OMI di riferimento. Va anche detto che l’OMI non è il solo database dei valori immobiliari, in quanto ve ne sono altri sviluppati da società private: l’OMI senz’altro è quello più noto e di libero accesso (attraverso il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate).
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I criteri alla base del calcolo
Facendo riferimento all’allegato 5 del “Manuale della Banca Dati Quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare”, è possibile desumere i criteri fondamentali:
- la superficie commerciale è intesa come quella lorda, comprendente quindi l’area occupata da tramezzi interni, porte ed eventuali muri portanti che si trovano all’interno della planimetria dell’immobile. Le murature perimetrali di confine verso l’esterno devono essere computate fino ai primi 50 cm di spessore;
- i muri di separazione tra unità immobiliari, sia che siano muratura portante, sia no, vengono computati per metà, ma se la parete ha spessore superiore a 50 cm, si considera solo fino a 25 cm;
- il totale della superficie ottenuta è arrotondata al metro quadro (questo criterio vale specificamente per le analisi di mercato OMI: in altri contesti è accettabile che la superficie venga arrotondata alla prima cifra decimale, mentre è da ritenersi eccesso di zelo portarsi fino alla seconda cifra decimale, in quanto non vi è utilità a portare i rilievi metrici ad un livello tanto accurato da necessitare tale livello di precisione);
- laddove non siano presenti pertinenze, la superficie commerciale coincide con la superficie coperta, a meno che i muri perimetrali non abbiano spessore superiore a 50 cm;
- le pertinenze quali cantine o soffitte sono ragguagliate al 50% se direttamente comunicanti con l’unità immobiliare, ovvero al 25% se non comunicanti. Nel computare le superfici delle pertinenze, si usano le stesse regole degli immobili principali;
- i vani di altezza utile inferiore a 150 cm non concorrono al calcolo della superficie commerciale;
- per le pertinenze esterne tipo giardini, balconi o terrazze, vi sono computi differenziati:
- in caso di aree scoperte tipo giardini o ampi piazzali pavimentati, la superficie va ragguagliata al 10% fino a concorrenza della superficie lorda dell’unità immobiliare, mentre la restante quota deve essere ragguagliata al 2% (dunque giardini molto ampi incidono poco sul valore immobiliare);
- in caso di balconi o terrazze comunicanti, la superficie va ragguagliata al 30% per i primi 25 mq di sviluppo, e al 10% per la quota eccedente;
- in caso di balconi o terrazze non comunicanti, le percentuali di cui sopra sono ridotte della metà, quindi 15% per i primi 25 mq, 5% per la quota eccedente.
Nelle regole per il calcolo della superficie commerciale non ci sono elementi di sconto o di maggior valore in caso di altezze inferiori o di molto superiori alla media, ma il dato può influire comunque sulla determinazione del valore immobiliare: quelle sopra riportate sono le istruzioni solo per il calcolo della superficie commerciale.
Tuttavia, se si è interessati ad un alloggio con altezze interne vistosamente inferiori alla media, si valuti bene l’incidenza di questo aspetto sul valore richiesto, perché altezze inferiori allo standard dovrebbero abbattere il valore immobiliare in modo consistente (oltre a dover far elevare il sospetto che ci si trovi di fronte ad una situazione urbanisticamente
non conforme).
La determinazione della superficie commerciale può anche derogare dalle istruzioni di cui sopra ma, nel caso, il tecnico che la esegue deve giustificare i motivi che lo hanno portato a valutazioni diverse. Appare essere una buona regola quella di specificare sempre il criterio utilizzato per il calcolo della superficie commerciale, soprattutto se diverso da quello qui sopra descritto, il quale può considerarsi lo standard di riferimento, almeno per quanto riguarda le compravendite.
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La guida La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non risponde alla necessità di offrire al lettore, professionista e non, indicazioni e sostegno nel vasto mare della normativa con riferimento alle responsabilità delle figure professionali, a “cosa chiedere ed a chi”, a cosa pretendere dal venditore ed ai doveri, responsabilità e rischi che si hanno come acquirente, quando si compra o si vende un immobile.
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