La stima immobiliare degli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili meriterebbe di essere trattata in una singola pubblicazione per le implicazioni e le difficoltà operative che comporta, specialmente nel caso di perizie legate alla concessione di mutui dove il quesito più complesso riguarda la valutazione dell’idoneità di queste proprietà a costituire una idonea garanzia, trattandosi di beni a rapida obsolescenza tecnologica, che esauriscono il loro valore di mercato in un arco temporale ridotto, lasciando al termine un costo di realizzo pari o prossimo allo zero.
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Altro aspetto considerevole è l’individuazione del conto energia o delle agevolazioni cui sono collegati, in quanto rilevanti ai fini della redditualità e quindi del valore; ritengo infatti sia corretto procedere alla stima degli impianti con il metodo finanziario, calcolando la durata economica e stimando il valore in base alle annualità costanti, posticipate e limitate.
In questo articolo, estratto dal volume Guida operativa del valutatore immobiliare di Massimo Moncelli, edito da Maggioli Editore, proviamo ad accennare il tema illustrando anche le diverse tipologie di impianti fotovoltaici esistenti.
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Gli impianti fotovoltaici sono sistemi innovativi per la produzione di energia elettrica mediante lo sfruttamento dell’energia solare che viene convertita senza produrre immissioni nell’ambiente. A livello operativo esistono piccoli e medi impianti, destinati prevalentemente ad un’utenza domestica o aziendale, per i consumi ordinari della casa e dell’azienda; ed i c.d. parchi fotovoltaici, delle vere e proprie centrali elettriche costruite con l’obiettivo di produrre energia da vendere al gestore elettrico, usufruendo di un significativo sistema di incentivazione statale.
Sorvoliamo sulle modalità tecnico ingegneristiche, relative alle caratteristiche progettuali ed operative per concentrarci sulle problematiche di natura estimativa suddividendo gli impianti in gruppi funzionali per le esigenze di stima.
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Impianti per utenze domestiche e aziendali
Generalmente vengono installati nel tetto dell’abitazione, sia piano che inclinato, posizionati con orientamento a Sud e con un’inclinazione di 30°, al fine di permettere il migliore assorbimento dei raggi solari. Nelle aziende vengono anche collocati su apposite tettoie o in terra.
Gli impianti possono essere di tipo:
- autonomo – l’energia prodotta è necessaria a soddisfare il fabbisogno energetico standard e quindi non è collegato alla rete elettrica;
- grid connected – connessi alla rete al fine di utilizzare energia fornita del gestore locale nelle ore in cui l’impianto non produce, e consegnare allo stesso l’energia prodotta in eccesso che viene contabilizzata costituendo un credito per l’utente;
- stand alone – garantiscono la fornitura di energia elettrica nelle zone prive di rete locale. Mediamente queste tipologie di impianti presentano potenze massime di 6/9 kW/h per le utenze domestiche e di 200 kW/h per le utenze aziendali.
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Considerazioni tecnico-estimative
Nell’analisi valutativa è necessario tener presente che un impianto fotovoltaico ha un costo iniziale e un costo duraturo, lungo la sua vita economica, per coprire le esigenze di gestione; il perito dovrà pertanto conoscerne la tecnologia costruttiva ed operativa al fine di restituire una stima oggettiva.
Ciò premesso dobbiamo poi distinguere gli impianti per utenze domestiche e aziendali dai parchi fotovoltaici, quindi considerare le diverse implicazioni di ordine estimativo.
Utenze domestiche e aziendali
Gli impianti di questo tipo sono a servizio di un immobile, del quale costituiscono parte integrante; ne deriva che dovrà essere stimato soltanto congiuntamente al fabbricato di cui è a servizio e valutato come parte dello stesso.
Parchi fotovoltaici
Il problema principale che si incontra è nella stima bancaria, dove si deve valutare la loro idoneità a costituire una idonea garanzia per il finanziamento ipotecario, a causa della durata limitata dell’impianto, che dal 21° anno di vita viene escluso dal sistema di agevolazioni, perdendo così gran parte della sua importanza economica.
Questo aspetto ha una fondamentale importanza, perché da tale momento la redditività subisce un arresto, motivo per cui si registrerà un decremento esponenziale del valore dell’impianto, che godrà del solo introito collegato alla vendita di energia elettrica, perdendo la quota relativa all’incentivo.
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Il valore di mercato può essere determinato soltanto con l’approccio finanziario, in quanto il metodo del confronto è assolutamente inadatto ed il procedimento basato sul costo non è applicabile a causa della rapida obsolescenza.
Una volta definito il metodo resta il problema di quale reddito utilizzare; se quello relativo alla sola vendita di energia elettrica o se sommarvi anche quello della tariffa incentivante; personalmente ritengo che quest’ultima non vada considerata e che si debba determinare il valore in funzione della sola energia venduta, effettuando una previsione della quantità di energia ottenibile, calcolandola mediante l’uso delle tabelle riguardanti la radiazione solare nelle varie province italiane, e sulla relativa produzione annua per kilowatt picco (kWh/kWp).
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Si tratta di dati che variano notevolmente in considerazione dell’ubicazione dell’impianto; più si scende al sud della penisola e maggiore è l’irradiazione solare e, di conseguenza, maggiore è anche il valore di mercato del parco. Nel caso di stima per la banca dovrà essere indicato il valore di mercato anche nel momento intermedio e al termine della durata prevista del finanziamento richiesto, al fine di illustrare all’istituto di credito committente la variazione della garanzia nel tempo.
Per il calcolo del rendimento dell’impianto fotovoltaico si consiglia di utilizzare il Sistema Informativo Territoriale Fotovoltaico messo a disposizione dall’Unione europea, consultabile sul sito istituzionale; si tratta di un ottimo e attendibile supporto che consente di localizzare l’impianto in base alla latitudine e longitudine.
Nella determinazione del valore si deve tener conto della durata economica dell’impianto che, di norma, è di 30 anni e quindi avremo che:
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Guida operativa del valutatore immobiliare
Il testo tratta i principali procedimenti di valutazione codificati nell’IVS, con particolare riferimento allo studio delle comparazioni di mercato, illustrandone le modalità di ricerca mediante gli atti di compravendita immobiliare utilizzando il portale SISTER.
La guida approfondisce anche la due diligence immobiliare, illustrandone le varie tipologie ed i principali adempimenti a seguire.
Oltre alla costruzione del rapporto di stima è stata approfondita la stima degli immobili provenienti dal rimpossessamento da parte degli istituti di leasing.
L’opera affronta anche l’analisi delle principali tipologie di immobili, da quelli residenziali ai commerciali, sino agli asset agricoli e speciali individuandone le caratteristiche le problematiche di natura tecnico estimativa.
Nell’ultima parte, infine, è stata esaminata la certificazione del valutatore immobiliare, illustrandone le caratteristiche ed il percorso da seguire per ottenere la certificazione
UNI 11558:2014.
Massimo Moncelli
Laureato in Scienze Agrarie, è esperto di Estimo ed Economia immobiliare, membro del Royal Institution of Chartered Surveyors e della Società Italiana di estimo e valutazioni. È iscritto nell’Elenco dei Docenti della Scuola Superiore della Magistratura e nell’albo degli esperti scientifici del MIUR. Autore di numerosi articoli e pubblicazioni tecniche in materia.
Massimo Moncelli, 2022, Maggioli Editore
39.00 € 37.05 €
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