L’art. 1122 c.c. stabilisce alcune regole fondamentali riguardo alle opere che un singolo condomino può eseguire sulla propria proprietà esclusiva, introducendo limiti e obblighi.
Tale articolo è dispositivo e può essere modificato da regolamenti condominiali. Se una clausola del regolamento non prevede divieti particolari, il condomino ha il diritto di realizzare opere sulla sua proprietà esclusiva, purché queste rispettino le disposizioni generali del codice civile. Qualsiasi decisione dell’assemblea che imponga divieti arbitrari sull’uso della proprietà esclusiva sarà considerata illegittima.
Naturalmente le opere realizzate dal singolo condomino non devono provocare danni alle parti comuni, cioè non devono compromettere la stabilità del fabbricato, alterare la destinazione delle parti comuni, sottrarre dell’uso comune e paritario degli altri condomini un bene condominiale.
Del resto è possibile che un condomino voglia realizzare un accesso dall’appartamento sottostante al lastrico solare ad uso esclusivo, con conseguente taglio della struttura e successiva disponibilità di un accesso diretto. Si ricorda che il lastrico solare, anche quando è in uso esclusivo di un singolo condomino, mantiene la sua funzione primaria di copertura per gli appartamenti sottostanti.
Per questa ragione, l’assemblea condominiale conserva poteri deliberativi riguardo a interventi di riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello.
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Giuseppe Bordolli | 2025
Collegamento con il sottostante appartamento
La Cassazione ha stabilito che un condomino che detiene l’uso esclusivo del lastrico di copertura dell’edificio e che è proprietario dell’appartamento situato direttamente sotto di esso può effettuare lavori per collegare i due spazi, come il taglio delle travi e la creazione di un’apertura nel solaio.
La vicenda esaminata dalla Suprema Corte prendeva l’avvio quando un condomino realizzava un’apertura nel soffitto del suo appartamento, al fine di accedere direttamente al sovrastante lastrico solare in suo uso esclusivo, con funzione di copertura di parte del fabbricato; per consentire uno stabile collegamento tra l’alloggio e lastrico solare, l’apertura (dalle dimensioni poi accertate e comunque incontestate di circa 6 mq (mt. 3,75 x 1.6) veniva protetta con una “bussola in vetro”.
Il Tribunale rigettava la domanda di un condomino che riteneva illecita la modifica apportata dal convenuto. Il giudice rilevava che la funzione di copertura del lastrico solare era garantita dalla bussola installata, escludendo quindi la lesione dei diritti condominiali. Successivamente la Corte d’Appello decideva diversamente, condannando il convenuto alla rimozione dell’apertura fatta nella copertura dello stabile.
Il giudice di secondo grado evidenziava che il convenuto era intervenuto sulle strutture comuni senza ottenere alcuna autorizzazione. In ogni caso notava che per praticare l’apertura di circa 6 metri quadrati nel tetto-lastrico solare per accedere direttamente al suo appartamento, il convenuto aveva tagliato alcune travi del tetto sottostante, creando potenziali rischi per la stabilità del fabbricato. La Corte ordinava quindi il ripristino dello stato antecedente, con opere eseguite a regola d’arte.
La Cassazione però ha sostenuto una tesi diversa. Secondo i giudici supremi l’installazione di una bussola di accesso su un lastrico solare con uso esclusivo da parte del condomino non determina necessariamente un’alterazione della destinazione naturale del lastrico stesso. Tale bussola può continuare a svolgere la funzione di copertura, sostituendosi a quella originaria senza modificarne la finalità primaria. Allo stesso modo, la rimozione di alcune travi non rappresenta automaticamente una violazione dell’art. 1102 c.c. (Cass. civ., sez. II, 10/03/2017, n. 6253). Come è stato recentemente affermato il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell’edificio e che sia proprietario dell’appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l’uno e l’altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un’apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l’esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio (Cass. civ., sez. II, 27/02/2025, n. 5143).
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Verifiche e comunicazioni
È essenziale valutare caso per caso se l’intervento in questione comporti conseguenze negative, come un pregiudizio per l’integrità strutturale dell’edificio, un rischio per la sicurezza, un’alterazione significativa del decoro architettonico, o il compromesso di un’altra caratteristica fondamentale del fabbricato. Ogni iniziativa deve essere analizzata con attenzione per accertarne gli eventuali impatti negativi sul bene comune.
In ogni caso è fondamentale che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dalla copertura preesistente, restando così complessivamente mantenuta la destinazione principale del bene modificato. Un condomino che desidera eseguire opere private è responsabile del rispetto dei vincoli previsti dalla normativa e dalle regole condominiali.
In ogni caso è obbligato ad informare l’amministratore delle proprie intenzioni, anche in assenza di una specifica disciplina per la modalità di comunicazione. Tuttavia, è essenziale che questa informazione sia chiara e dettagliata, in modo che l’amministratore possa fornire all’assemblea tutti gli elementi necessari per prendere una decisione informata.
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