Da negozietto di bigiotteria ormai chiuso a mini monolocale in poche mosse e a costo quasi zero. Un’idea di molti proprietari per far fruttare locali che al momento non sono una fonte di reddito ma solo un costo in termini di IMU e di Tari.
Possibile con il decreto Salva-Casa? E grazie alle stesse norme si possono sanare i laboratori artigianali, i magazzini e gli altri locali commerciali trasformati in appartamenti senza autorizzazioni comunali per renderli definitivamente ad uso abitativo?
Sì e no, perché è vero che il decreto permette nella gran parte dei casi di fare ricorso alla semplice SCIA piuttosto che al permesso di costruire per i cambi di destinazione d’uso che diventano quindi più facili, ed è altrettanto vero che con le nuove dimensioni ridotte per l’abitabilità sarà agevolato chi vuol realizzare un mini appartamento, ma ci sono comunque molte regole da seguire.
In particolare per i locali al primo piano fuori terra, ci sono norme ad hoc che è necessario conoscere bene prima di pensare di poter mettere sul mercato in “quatto e quattrotto” il mini appartamento ricavato dal negozio che fino ad ora non poteva avere l’abitabilità.
Ecco allora tutto quello che occorre sapere e gli errori da non commettere per non rischiare verifiche e controlli.
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Cambio “senza opere” anche per i lavori in edilizia libera
Per prima cosa c’è da sottolineare che le norme del Salva-Casa in materia di cambio di destinazione d’uso di vanno ad incidere sostanzialmente sui costi da sostenere e sulla necessità di trovare nuovi spazi da adibire a parcheggi, o pagare gli oneri alternativi quando non è possibile reperirli. Inoltre è stato chiarito che quando per adeguare l’immobile alla nuova categoria catastale occorrono dei lavori che rientrano nell’edilizia libera (ad esempio realizzare un angolo cottura e rinnovare il bagno per trasformare un ufficio in abitazione) il passaggio si intende realizzato “senza opere”.
Di conseguenza per presentare la domanda è sufficiente la SCIA e non occorre più il permesso di costruire. In questi casi si punta a favorire i passaggi in maniera rapida e senza complicazioni.
Locali al piano terra con regole ad hoc
Il diritto a usare la SCIA vale per tutti i Comuni, senza eccezioni di sorta. A questi enti, invece, resta l’ultima parola in merito alla possibilità di applicare le semplificazioni in materia di riduzione degli oneri dovuti anche agli immobili a piano terra. Il testo del decreto precisa infatti che che in materia di cambio di destinazione d’uso “semplificato” quando si tratta dei locali al primo piano fuori terra occorre tener conto del piano urbanistico comunale.
Il primo piano fuori terra viene definito dal RET, il Regolamento Edilizio Tipo che si applica in tutti i Comuni, come “Piano dell’edificio il cui livello di calpestio sia collocato in ogni sua parte ad una quota pari o superiore a quella del terreno posto in aderenza all’edificio”. In sostanza è quello che normalmente viene indicato come piano terra e che, per qual che riguarda gli immobili ad uso non abitativo, è sostanzialmente destinato a negozi, box, magazzini, e laboratori, ma anche ad uffici.
Quindi a norma di legge il mutamento di destinazione d’uso per questi locali può essere effettuato esclusivamente a fronte di un piano regolatore che lo consente. Lo stesso anche per quanto riguarda per le unità immobiliari seminterrate, anche queste spessissimo con destinazione non abitativa e analoga a quelle viste finora. Nessun automatismo è previsto in sostanza, neppure in caso di interventi già effettuati.
Occhio alle dimensioni per gli interventi già effettuati
Il decreto Salva-Casa, infatti, non è davvero un “liberi tutti”.
Così in particolare non consente di regolarizzare i negozi trasformati in appartamenti senza autorizzazioni né di avere l’abitabilità sfruttando le nuove dimensioni minime previste per i monolocali, ossia i 20 metri quadri per uno e i 28 per due persone, servizi compresi, e anche la riduzione da 2,70 a 2,40 metri per l’altezza dei locali. La possibilità di ridurre al minimo lo spazio vivibile ai fini dell’abitabilità, infatti, facilita sì i cambi di destinazione d’uso, ma solo quelli futuri in quanto occorre tener conto dei requisiti specificati nel decreto, ai quali il tecnico si deve attenere per poter rilasciare il relativo certificato, che di fatto escludono la maggior parte degli interventi fatti in passato.
È previsto, infatti, che in tutti i casi la riduzione delle dimensioni debba essere accompagnata ad un maggior confort, per cui non è possibile applicare i nuovi requisiti minimi se manca qualche dettaglio specifico previsto dalla legge. Di conseguenza chi ha già trasformato un negozio in mini appartamento senza aver finora richiesto il cambio di destinazione d’uso potrà ottenere l’abitabilità solo sulla base dei vecchi requisiti di abitabilità, quindi niente da fare se la metratura è inferiore ai 28 metri. Se l’immobile è più piccolo, invece, dovrà provvedere come richiede il decreto. In caso contrario non potrà mettere sul mercato il suo mini appartamento.
