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Da ufficio a casa o viceversa con l’OK del Comune

La questione dei cambi di destinazione d’uso è stata una delle più dibattute in questi nove mesi dall’entrata in vigore del decreto, presentato, da questo punto di vista, come un atto volto a consentire ai proprietari di immobili di cambiare a propria discrezione la destinazione d’uso, senza tener conto delle norme urbanistiche.

In realtà, però, non è affatto così.

L’art. 23-bis del TUE introdotto dal decreto stabilisce infatti che è sempre consentito:

• il mutamento “orizzontale” della destinazione d’uso della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale Comma 1-bis);
• il mutamento “verticale” della destinazione d’uso della singola unità immobiliare tra categorie diverse (comma 1-ter);
• in entrambi i casi nel rispetto delle normative di settore e “ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”.

Norme regionali per i locali a piano terra e i seminterrati

E non finisce qui. Il comma 1-quater dello stesso art. 23-bis, infatti, stabilisce che per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è comunque disciplinato dalla legislazione regionale che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali è possibile, appunto, effettuare il passaggio da una destinazione catastale ad un’altra.

In sostanza, spiega il MIT nelle Linee guida, spetta sempre all’ente la possibilità di disciplinare, mediante l’apposizione di specifiche condizioni, il mutamento di destinazione d’uso verticale delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate, tenendo conto della tipologia di zona territoriale omogenea. Anche se in questo caso – sostiene il MIT – limitazioni o restrizioni al mutamento si giustificano tendenzialmente all’interno delle zone A), dove più spesso possono manifestarsi esigenze legate alla necessità di preservare il decoro urbano, mentre dovrebbero affievolirsi nelle altre zone, ove generalmente non si registrano esigenze di salvaguardia di pari intensità. Si tratta comunque di un’indicazione in quanto, come precisato l’ultima parola anche in questo caso spetta sempre alle regioni.

Quando la legge statale non è immediatamente operativa

In sostanza, si legge nelle Linee guida, in riferimento ai cambi “semplificati” le regioni possono:

• limitare, in relazione a specifiche e motivate esigenze, l’operatività della legge statale;
• consentire la piena operatività della legge statale, qualora gli strumenti urbanistici comunali siano abilitati a individuare specifiche zone ove applicare le semplificazioni anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate;
• modulare l’operatività della legge statale, al fine di consentire il mutamento di destinazione d’uso verticale di una singola unità immobiliare soltanto in conformità alla forma di utilizzo prevalente nell’immobile.

Le semplificazioni passano dalla SCIA

La legge statale, invece, è direttamente operativa in merito alla definizione del titolo necessario per i cambi di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari. Vale in questo caso infatti il principio secondo il quale si configura un procedimento a finalità multipla, all’interno del quale, per ragioni di economia procedurale, viene contestualmente vagliata la legittimità sia dell’intervento da eseguire che del mutamento d’uso richiesto, e all’esito del quale, se del caso, viene rilasciato un unico titolo abilitativo.

Basta in sostanza presentare un’unica SCIA, questa è necessaria anche nel caso in cui sia possibile effettuare il mutamento di destinazione d’uso senza opere, ovvero quando gli interventi rientrano nell’ambito dell’edilizia libera, a meno che le regioni non prevedano ulteriori semplificazioni.

Resta l’obbligo del permesso di costruire solo quando si devono realizzare interventi assoggettati a questa disciplina.

No agli oneri di urbanizzazione primaria anche se il PRG lo prevede

Infine va considerata pienamente operativa e non può essere in alcun modo messa in discussione l’esenzione dal pagamento degli oneri di urbanizzazione, come chiarito dalle Linee guida. È previsto infatti che:

• per i cambi di destinazione d’uso orizzontali non sono dovuti oneri di urbanizzazione primaria né secondaria (finalizzati alla copertura delle spese per servizi, asili nido, aree verdi, ecc.) in quanto l’equivalenza del carico urbanistico d’uso viene indicata a priori dalla legislazione statale;
• per i cambi di destinazione d’uso verticali non sono dovuti solo gli oneri di urbanizzazione primaria in quanto il mutamento avviene in un contesto già urbanizzato, mentre sono dovuti gli oneri di urbanizzazione secondaria in quanto il mutamento avviene solo tendenzialmente ad invarianza urbanistica.

Le esenzioni, precisa la nota del MIT, sono operative e applicabili anche in presenza di specifiche disposizioni della pianificazione urbanistica dettate, per esempio, nell’ambito delle Norme tecniche di attuazione dei PRG vigenti. Rispetto a queste norme, in sostanza, la disposizione di livello statale prevale checché ne possano dire i singoli Comuni.