Più facile attestare lo stato legittimo dell’immobile dopo l’approvazione degli emendamenti al decreto Salva-Casa, che sarà definitivamente convertito in legge in settimana. Con le modiche introdotte saranno sanabili anche le varianti in corso d’opera realizzare prima della legge Bucalossi (legge 10/1977) così che gli diventano più facili le compravendite, ma anche realizzare interventi di ristrutturazione e accedere alle relative detrazioni fiscali, altrimenti a rischio.
Di particolare rilevanza anche la “distinzione” tra stato legittimo del condominio e quello del singolo appartamento, che consentirà di vendere anche senza lo stato dell’intero immobile e in parallelo farà si che eventuali irregolarità su un singolo appartamento non possano più bloccare i lavori sulle parti comuni.
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Decreto Salva Casa: commento, guida e riflessioni tecnico-giuridiche
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Questo eBook è un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: procedure edilizie, verifica della conformità, analisi vincolistiche, pianificazione delle complessità, individuazione delle criticità.
Il presente testo, di commento e approfondimento del decreto n. 69/2024 (c.d. Decreto Salva Casa), è scritto a quattro mani da un avvocato esperto di diritto amministrativo, con particolare riguardo all’ambito urbanistico-edilizio ma non solo, e da un tecnico appassionato della teoria ma anche e soprattutto della pratica delle procedure amministrative: assieme, sviluppano il presente testo che vuole dare al lettore una visione del decreto che sia più ampia possibile, sia per quanto attiene l’ambito più strettamente pratico, ma senza dimenticare che, in Italia, ogni istanza edilizia, anche quella che può apparire più semplice, è in verità sovrastata da un grande insieme di norme che vegliano sui più disparati ambiti.
Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà.
Andrea Di LeoAvvocato, opera nel diritto amministrativo, con particolare riferimento ai settori dell’urbanistica e dell’edilizia, anche in relazione ai profili vincolistici. Si occupa, inoltre, dei profili regolatori ed amministrativi relativi a ricettività, commercio e somministrazione, di appalti pubblici nonché dei profili amministrativi e regolatori dei settori innovativi (startup, sharing economy, mobilità e trasporti). Svolge attività di docenza (nell’ambito di Master Universitari) e formazione. È Membro della Società Italiana degli Avvocati Amministrativisti e Co-founder di Legal Team.
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Concessione edilizia per nuova costruzione o sanatoria per essere in regola
Già con il varo del decreto nella forma originaria per lo stato legittimo dell’immobile era di fatto ampliato il perimetro dei documenti con i quali attestare il rispetto della normativa edilizia ,in modo da tener conto anche di eventuali interventi sullo stesso immobile successivi alla sua costruzione.
Con le ultime modifiche introdotte nel TUE all’articolo 9-bis “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili” si stabilisce infine che lo stato legittimo può essere rappresentato alternativamente:
- dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa;
- dal titolo, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare.
In questo secondo caso è stato precisato che la sanatoria ha valore a patto che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del titolo abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.
Quando basta un principio di prova anche senza copie cartacee
Le norme precisano espressamente che per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Precisato che queste disposizioni si applicano anche nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.
Ampliata la sanatoria anche per le varianti in corso d’opera ante 1977
Quanto alla sanatoria, con l’intervento parlamentare si è ulteriormente allungata la lista dei titoli che consentono di attestare lo stato legittimo alla luce degli interventi effettuati, a fonte del pagamento degli specifici diritti richiesti grazie al nuovo articolo 34-ter, denominato “Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo”.
L’articolo riguarda la possibilità di sanare anche le varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, la cosiddetta legge Bucalossi e che non rientrano nell’ambito delle tolleranze esecutive. Prima della legge 10 di fatto non era prevista la possibilità di realizzare varianti, con la conseguenza che per un gran numero di immobili di costruzione abbastanza recente potevano esserci non poche complicazioni per la circolazione sul mercato.
Un caso “di scuola” è quello della realizzazione di terrazzi più ampi rispetto al progetto originario, situazione che di fatto in molti casi ha reso impossibile procedere con la vendita. Ora invece anche queste situazioni possono essere facilmente sanate. Precisato per questo che nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione reperibile, il tecnico incaricato attesta la data con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità.
Previste sanzioni civili e penali in caso di falsa attestazione.
Lavori in casa e in condominio
Infine in materia di stato legittimo è di particolare importanza la precisazione che è stata introdotta nel corso dell’esame del provvedimento alla Camera che è destinata a risolvere moltissime problematiche legate sia a interventi di ristrutturazione che alla vendita degli appartamenti.
Le nuove norme stabiliscono infatti che:
- ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio di cui all’articolo 1117 del codice civile;
- ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.
L’articolo 1117 del codice civile elenca le parti comuni dell’edificio nell’ambito del condominio, che sono:
- tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
- le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune.
Con questa distinzione si evita quindi che eventuali irregolarità condominiali di qualunque tipo possano bloccare la vendita di un singolo appartamento. Allo stesso modo una veranda di un singolo appartamento chiusa e non sanata non potrà più rallentare l’avvio di lavori di riqualificazione della facciata o di altre parti comuni dell’edificio, né mettere a rischio il diritto alla detrazione.
