L’amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d’assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti al condominio.
Infatti, la disposizione dell’articolo 1130 c.c., primo comma, numero 4), obbligando l’amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato.
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In altre parole, la polizza assicurativa costituisce atto eccedente le ordinarie attribuzioni dell’amministratore – avendo non una mera funzione conservativa delle parti comuni ma lo scopo di evitare pregiudizi economici ai proprietari dei fabbricati – e può essere stipulata solo previa autorizzazione dell’assemblea (Trib. Treviso, sez. III, 25/01/2017, n. 170).
Assicurazione condominio: la delibera autorizzativa
In tema di condominio, affinché l’amministratore sia legittimato a stipulare un contratto di assicurazione dello stabile condominiale, non è richiesto il consenso di tutti i condomini, occorrendo soltanto, ed anche nel caso di assicurazione di durata superiore ad un anno, la deliberazione “autorizzativa” dell’assemblea, che deve essere assunta a maggioranza qualificata, non però ai sensi dell’art. 1136 c.c., comma quinto, (trattandosi di un atto che non rientra nell’ambito delle innovazioni), bensì con quella prevista dall’art. 1136 c.c., commi secondo e quarto, sia in prima che in seconda convocazione, cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (Cass. civ., Sez. III, 06/07/2010, n. 15872).
In tema di condominio, è configurabile la ratifica del contratto di assicurazione dello stabile condominiale stipulato dall’amministratore non investito del relativo potere dall’assemblea, qualora il premio sia stato periodicamente pagato all’assicuratore mediante approvazione annuale da parte dell’assemblea dei rendiconti di spesa, non occorrendo a tal fine che l’argomento sia stato espressamente posto come tale all’ordine del giorno dell’assemblea poiché si verte in ipotesi di ratifica tacita (Cass. civ., Sez. III, 06/07/2010, n. 15872).
Azione del singolo condomino nei confronti della compagnia assicurativa: non consentita
Nel caso in cui un condominio stipuli un contratto di assicurazione per i danni da incendio, il condomino che abbia sofferto danni al proprio immobile e abbia provveduto a riparare le parti condominiali danneggiate non è legittimato ad agire in proprio nei confronti della compagnia assicuratrice, poiché la rappresentanza spetta comunque all’amministratore (Cass. civ., Sez. III, 20/02/2009, n. 4245).
La circostanza, infatti, che il condominio sia un ente di gestione, sprovvisto di personalità giuridica, non comporta che, nel caso di polizza stipulata in persona dell’amministratore, ciascun condomino possa sostituirsi all’amministratore stesso ed agire, nel proprio interesse, nei riguardi dell’assicuratore: la rappresentanza spetta infatti comunque all’amministratore ed il singolo condomino non può considerarsi singolarmente legittimato a rappresentare l’ente di gestione, contraente della polizza nell’interesse di tutti i partecipanti al condominio (App. Milano 4 maggio 2021, n. 1411).
Di conseguenza, se si è danneggiati da una infiltrazione proveniente dalle parti comuni, il singolo condomino deve denunciare l’evento all’amministratore, che si rivolgerà alla compagnia e che riceverà la proposta di liquidazione del danno. Ovviamente la proposta dovrà essere accettata dal condominio, che peraltro non potrà addivenire ad alcun accordo senza l’assenso del danneggiato.
Un caso recente: eccezione alla regola
Alla luce di quanto sopra, nel caso in cui un condominio stipuli un contratto di assicurazione per la responsabilità civile verso terzi, il condomino che abbia sofferto danni per infiltrazioni (ad esempio da tubature condominiali) non è legittimato ad agire in proprio nei confronti della compagnia assicuratrice. Di conseguenza il condomino deve citare in giudizio il condominio, al solo scopo di far partecipare alla lite la compagnia di assicurazione.
Secondo il Tribunale di Roma, però, diverso è il caso in cui danneggiante e danneggiato siano i singoli condomini; qualora il risarcimento derivi ad un condomino per fatto imputabile ad altro condomino e il condomino danneggiante chieda di essere manlevato e tenuto indenne dalle pretese risarcitorie del condomino danneggiato, il condominio non è chiamato né a partecipare, né ad agire in via diretta nei confronti della compagnia di assicurazione. In altre parole per il giudice romano in tale ipotesi il singolo condominio può attivare la polizza rivolgendosi direttamente all’assicuratore.
Del resto nelle condizioni di polizza si precisava che contraente “è il soggetto che stipula l’assicurazione” (nel caso di specie, il condominio) mentre per assicurato va inteso “il soggetto il cui interesse è protetto dall’assicurazione” (e, nella specie, rientravano, per espressa indicazione contenuta nell’art. 3.1. citato, anche i singoli condomini). Come ha notato il giudice romano, contraente della predetta polizza è unicamente il condominio stipulante, laddove, in considerazione della copertura conseguentemente offerta, comprensiva della responsabilità civile di ciascun condomino verso gli altri condomini delle unità immobiliari comprese nel condominio, devono ritenersi assicurati anche i singoli condomini o comunque i soggetti che abbiano in legittimo godimento le unità comprese nel condominio (Trib. Roma 26 aprile 2023, n. 6580).
Ciò vale pure se un condomino per colpa del difettoso boiler allaghi il vicino e la polizza globale del caseggiato copra – sino a concorrenza del massimale – il risarcimento delle somme (capitale, interessi e spese) che condomini e/o locatari del fabbricato assicurato siano tenuti a pagare nella loro qualità di conduttori dei singoli appartamenti per fatto proprio e delle persone con le quali o delle quali devono rispondere nonché di altre persone con loro conviventi; in tal caso, anche se tale estensione di garanzia è limitata al solo rischio derivante dall’uso del fabbricato, impianti fissi ed apparecchi elettrodomestici, compresi i relativi allacciamenti (e quindi riguarda anche un boiler difettoso), il condomino-danneggiante è pienamente legittimato a chiamare direttamente in causa la compagnia stipulata dal condomini. Infatti, nel caso di specie, alla luce delle condizioni di polizza, ogni singolo condomino danneggiato è terzo rispetto ad ogni altro condomino.
