Cosa comporta il rilascio di un’errata certificazione APE in sede di stipula del contratto per l’acquisto di un immobile?
Il caso è oggetto della sentenza n. 1955 del 2022, pronunciata dal Tribunale di Trani e pubblicata il 30 dicembre 2022. Ad essere coinvolti sono i venditori di un immobile accusati dall’acquirente di aver allegato all’atto di compravendita un APE che attestava l’efficienza energetica dell’immobile in classe D, non corrispondente alla realtà, condizione poi accertata dal CTU.
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La discrepanza tra l’attestato di certificazione energetica e la concreta prestazione energetica dell’appartamento in questione ha creato la condizione per una vendita aliud pro alio, ovvero è stato consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito.
Il Tribunale ha riconosciuto in parte in capo ai venditori un risarcimento dei danni all’acquirente, ma per il giudice l’errata certificazione non può essere fatta ricadere esclusivamente sui venditori, in quanto gli stessi hanno dovuto fare ricorso ad un soggetto certificatore terzo che attestasse il livello di efficientamento energetico.
Di seguito analizziamo nel dettaglio le motivazioni fornite dal giudice ed espresse nella sentenza.
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APE errato? Il giudice riconosce il risarcimento all’acquirente
L’errata certificazione APE, presentando una classe energetica differente da quella effettiva, ha permesso ai venditori di poter vendere l’immobile al prezzo pattuito e al compratore di acquistare un immobile con un valore “energetico” sicuramente ottimale.
Il giudice ha fornito le motivazioni circa le responsabilità dei soggetti coinvolti e nella sentenza viene ricordato che la certificazione energetica è un documento obbligatorio da allegare all’atto di compravendita e ne fa parte integrante.
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L’immobile, certificato con un’APE non veritiera, presenta difetti che lo rendono privo delle particolari qualità ritenute essenziale al fine di realizzare la compravendita.
I giudici hanno accolto le richieste dell’acquirente, riconoscendo il diritto di risarcimento in quanto l’APE errato ha ha inciso sul valore economico dell’immobile venduto.
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APE errato in caso di compravendita. Chi risarcisce?
Il risarcimento è in capo ai venditori, all’acquirente o al tecnico che ha rilasciato l’APE?
Nella sentenza si legge che sebbene sia emerso l’errore in cui è incorso il certificatore nel determinare la classe di efficienza energetica, è pur vero che l’esistenza di una tale difformità, non può essere fatta ricadere esclusivamente sui venditori, in quanto gli stessi hanno dovuto fare ricorso ad un soggetto certificatore terzo che attestasse il livello di efficientamento energetico.
Per il giudice è da escludersi una forma di dolo in capo ai convenuti, ma, la condotta assunta è più assimilabile ad una colpa, e i danni assumono una funzione prevalentemente sanzionatoria.
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La discrepanza dell’APE è risultata determinante per il giudizio, con la conseguenza che le spese sostenute per la CTU debbano essere divise in parti uguali tra le parti.
Con la sentenza è stato stabilito che il venditore deve essere sanzionato per colpa, ma non per dolo, pertanto i venditori risarciscono una parte del danno, ma il resto rimane a carico dell’acquirente.
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Foto:iStock.com/Ivan-balvan
